北京楼市持续调整 今年整体走势难言乐观

　　2014年的北京楼市，尽管有刺激政策的出台，但整体依然呈现调整状态。展望今年的楼市走向，伴随着经济的下行压力，尽管楼市调控政策难从严，但仍面临去库存压力。整体而言，2015年北京楼市整体依然难言乐观。

　　新房市场成交创新低

　　中原地产市场研究部统计数据显示：2014年北京新建商品房住宅合计签约66078套，但其中有16109套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际北京2014年网签的纯商品房将只有5万套，创造历史最低记录。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：整体看2014年楼市依然是成交量最低的一年，大部分开发商在2013年拿了比较高价格的地块，萧条的市场又导致项目上市压力巨大，这种情况下，库存量明显上涨。

　　此外，张大伟认为，随着信贷政策的松绑，整体市场连月来逐渐走出低迷，但因为北京新建住宅价格相比二手房已经不具备优势，预计走出低迷的时间将比较长。

　　尽管北京新房市场连月来整体开始出现走稳趋势，但高端别墅市场相对压力依然较大。而房企也想方设法吸引客源进行反季节营销。例如鲁能地产推出了格拉斯小镇冰雪节，借助冬季冰雪运动为业主和市场客户提供独特的生态环境体验，让消费者转变固定思维，形成新的思维观念，即冬季买房也有很多好处。

　　业内认为，在别墅豪宅低迷的态势下，树立差异化的品牌显得尤为重要。避免同质化是保持竞争力，鲁能通过相关主题包装，可以提升格拉斯小镇的品牌知名度和美誉度，以维系老业主和潜在客群。

　　张大伟认为，2015年北京豪宅市场的竞争将更加激烈。2014年年底至今年年中，北京豪宅市场将有中赫万柳书院、佳兆业广尝远洋刘娘府地块项目，以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目会陆续入市。同时将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，这将导致豪宅市场竞争进一步加剧。

　　二手房市场持续调整

　　中原地产市场研究部统计数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数为1035126套，从2008年下半年北京全面实行网签以来，2014年二手房成交量是历史最低的一年。相比2013年环比下调幅度达到了35.4%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，2014年北京二手房市场整体来说依然是调整年，二手房成交量明显降温，特别是上半年，房价下调的速度非常快。目前来看，尽管市场逐渐企稳，但全面复苏依然需要时间。

　　张大伟预计，后市的信贷额度将影响贷款折扣，2015年一季度市场依然以稳定为主。虽然北京二手房市场在10-11月间价格出现了轻微反弹，但从最近2个月的实际成交量看，后市走势依然不明朗。整体而言，2015年初北京二手房市场依然难有大幅上涨的可能性。

　　商办市场持续低迷未来或迎大爆发

　　据CORC研究中心数据显示，2014年北京写字楼市场全年成交仅120亿元，不及2013年全年成交额的一半。其中一手写字楼散售成交额为43亿元，环比下降61.9%。虽然三季度北京写字楼市场因新政颁布略有回升，但大盘面依旧不容乐观，大多数房企选择延期入市或以价换量。

　　今年北京商办物业市场呈现断崖式下跌，睿意德研究发现，上半年北京商业销售面积降幅达34.8%，下半年维持低迷态势。而这其中，骏豪中央公园广场单个项目完成了20亿元的销售额。

　　去年11月，骏豪中央公园广场首场签约当天签下10亿元；去年12月，该楼盘再次签约10亿元。截至目前，该项目签约总额已达20亿元，占北京写字楼市场前三季度总额的17%。这也意味着，骏豪中央公园广场单月成交额接近北京写字楼散售市场前三季度总额的一半。换句话说，如果没有这个项目的数据支撑，可能2014年北京商办市场的销售表现会更加难看。

　　仲量联行等研究机构之前曾发文表示，北京写字楼市场正处在大交易前的平静期，未来市瞅将迎来大爆发。在经历沉闷的2014年后，市瞅将出现拐点，亿元大单也会越来越多。

　　高纬环球也于去年11月发布报告表示，尽管整体市场行情走低，但一线城市的高端写字楼一直处于溢价状态，对于北京资金充裕的机构而言，最佳收购窗口已经打开。

　　今年楼市依然面临压力

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。

　　此外，从全国住房城乡建设工作会议透露的信息来看，2015年楼市调控政策也不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。张宏伟认为，这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，但是，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，楼市仍然会面临去库存的压力。

　　张宏伟表示，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市躇本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律；对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于包括北京在内的大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。
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