房企库存骤增的幕后

　　房企存货骤增背后有两个不得不承认的事实：一是高开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常大；二是许多房企的存货质量较差，这意味着过半存货难以消化。与此同时，房企存货周转速度下滑亦可能由多方因素造成，比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张等。

　　值得注意的是，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。兰德咨询测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称，这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压，也可能会吃掉整个项目的利润。

　　据证券日报报道，据兰德咨询统计，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。

　　兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，存货骤增背后有两个不得不承认的事实：一是高开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常大；二是许多房企的存货质量较差，这意味着过半存货难以消化。

　　存货骤增敲响资金链警钟

　　实际上，虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的四分之一，但其存货大增的趋势已经非常明显。

　　根据统计数据发现，按照行业分类，截至3月19日，剔除数据不全的房企，30家上市房企公布2014年年报，存货总计为5996.78亿元，而去年同期则为5147.96亿元，攀升了848.82亿元，同比上涨幅度为16.49%。

　　宋延庆表示，从具体企业来看，与其他业绩指标类似，不同企业的存货情况也在加速分化。在已发布年报的各家企业中，20家企业存货增长，占比达占65%。其中，5家企业增长50%以上：莱茵置业增长82%；中房地产与首创置业均增长65%；华发股份增长59%；广宇发展增长54%。

　　“原来的存货价格有一定上涨，尤其一线城市出让的土地”。一位业内人士向记者表示，一个地王的诞生意味着前一个地王的解套，可见上涨的这部分存货货值非常高。

　　存货骤增背后的另一主要原因是，市场消化存货的速度减缓。据国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。

　　更令人不安的是，年内施工面积达72.6亿平方米，开发投资额比销售额高出18744亿元。宋延庆表示，这意味着市场潜在供应量巨大，供大于求的局面仅是刚刚开始。同时，鉴于产品升级换代速度很快，可能过半再也卖不出去。这对房企的资金链可谓重压。

　　过半库存难以消化

　　《证券日报》记者根据统计数据对比发现，与存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企相比，中小房企的控盘能力稍显不足，项目布局过于集中，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢，因此存货增长比例出现超过50%的现象。例如，宣布业务转型的房企，或者被标杆房企抢占其产品布局“主潮市场份额的房企。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进曾向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成，比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张等。

　　而据宋延庆向《证券日报》记者透露，“近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时，重点分析了5家房企的存货情况。结果显示，在某三线城市的中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企，已批未售货值中，位于二、三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有”。

　　宋延庆称，说得严重些，资金投进去了，卖不出去，最终无奈地转为被动性持有。同时，随着其他房企的新项目持续入市，“我们预计，许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价”。

　　当然，业内不少人认为一线城市的项目好卖。事实上，以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例，融创西山壹号院中的“楼王”，至今依然待售；鸿坤的林语墅在改名后，销售还是没有起色……

　　据亚豪机构统计，2015年，北京新入市的豪宅项目将有十多个，预计全年将有20多个豪宅项目在售。据统计，这批豪宅供应量可能达到2000套，而从以往的成交量来看，这类高端豪宅项目年成交量一般维持在100套-150套之间。

　　“老项目结转存货多，新增项目持续入市，这就是房企2015年普遍所面临的困境。”宋延庆如是表示。

　　据兰德咨询监测，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示，测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称，这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压，也可能会吃掉整个项目的利润。