频遭维权 绿城遭遇转型阵痛

　　在经历与融创中国的股权之争后，中国交通建设集团(下称“中交集团”)受让绿城中国股权也即将正式尘埃落定。不过，宋卫平将重新变换身份，从现在的绿城中国董事长改任董事会联席主席。

　　3月25日，绿城中国公告称，绿城中国董事会已获得董事局主席宋卫平、行政总裁寿柏年的通知，两人所持有的24.287%的股权将在3月31日前完成向中交集团的交割。绿城中国与中交集团完成交割后，宋卫平及行政总裁寿柏年将持有公司的18.538%股权，而中交集团及九仓各持24.287%股权，并列大股东。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，股权转让风波过后，如何确保项目品质，快速周转去化将是绿城无法回避的问题。而就在今年“3·15”期间，杭州绿城西子田园牧歌项目就因质量和配套问题遭遇业主维权，陷入“降价减配、配套蒸发”的质疑。

　　此外，中交系强势进驻绿城董事会，或预示着宋卫平在绿城的话语权进一步降低。而此前宋卫平重返绿城后，提出转型做城市生活服务商，降低豪宅比例，多为80、90后城市白领建房的理念能否顺利施行也存在诸多变数。

　　就上述问题，记者致电致函绿城中国，绿城中国相关部门负责人回应说，由于公司内部近期在做架构调整，相关领导尚未明确，目前暂时无法接受采访。

　　频遭维权

　　绿城中国披露的营运数据显示，今年2月份，绿城集团共取得销售865套，总销售面积约14万平方米，当月销售金额约为26亿元，销售均价约为18629元/平方米。

　　对比去年同期数据，销售金额下降了35%，均价更是较同期的27328元/平方米出现8699元/平方米“滑坡”。

　　截至记者发稿时，绿城中国尚未发布2014年年报数据，不过根据其发布的2014年中报数据，去年上半年，绿城中国股东应占利润为6.13亿元，较去年同期的18.55亿元减少67%；物业销售毛利率为24.0%，比2013年同期的29.7%锐降5.7个百分点。

　　而在去化方面，绿城项目也并不理想。以绿城西子田园牧歌为例，自2010年12月首期开盘已过去4年多的时间，至今库存套数仍超过800套。

　　记者在采访中了解到，仅今年田园牧歌项目就已先后遭遇两轮业主维权。其中，已经交房的一期风禾苑业主高举“绿城欺诈，维权到底”，“配套蒸发，还我会所”的大字标语维权，原因是配套会所被整体出租成为经营门面，而此前承诺业主可以无偿使用的地下储藏室如今也需要遗才能购买。

　　而一位业主则告诉记者，在经历多次降价后，三期揽翠苑、四期麓云苑配套出现大量减配现象，比如广场喷泉、水景步道被取消，因此打出“降价减配”的横幅质疑绿城品质。

　　而早在2014年10月，青岛绿城理想之城就因六五折降价售房、学区房虚假宣传等问题遭遇业主长达一周的集体维权。

　　此外，深耕大本营杭州多年，并一直居于市场占有率第一的绿城集团，正面临着万科集团和滨江集团的阻击。

　　数据显示，2014年，绿城集团以成交117.4亿元的业绩位居第一，万科以103.9亿元紧随其后，差距仅为10余亿元。而在2013年绿城集团遥遥领先万科100亿元。

　　转型难题

　　经历“融绿并购之争”风波重返绿城之后，重新执掌绿城的宋卫平就对绿城转型作出了新的布局：放下身段，收缩豪宅部分占比，为城市白领精英建房。

　　“以前绿城约50%的产品，服务对象是富豪等社会精英群体，今后绿城将把这个群体的产品比例降至18%左右，将主要目光集中于80后和90后的城市白领。”宋卫平表示。

　　业内人士指出，对于绿城集团未来发展而言，走好市朝导向是关键，“绿城的高端产品路线如果不转变，依然只追求品质，不跟随市场节奏，未来会遇到更多的困难。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，产品类型偏高端周转率较慢的企业，销售业绩最容易受到影响。

　　“产品类型偏高端注定客群面窄，市场容量小，去化速度慢，资金回笼慢，抗风险能力低，这是无法规避的局势。”上述人士指出。

　　“绿城与中交集团联姻后，主要还是在资本、土地方面展开互补性合作，在企业管理具体模式上还需要进一步磨合、探索，但绿城团队的话语权将被进一步稀释。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者。

　　根据此前绿城中国与中交集团约定，完成股权交割后，中交集团将介入财务管理、成本管理、战略管理等多个层面。

　　根据绿城最新公告显示，中交集团总法律顾问、副总裁朱碧新任执行董事，并将和现董事长宋卫平共同担任董事会联席主席，寿柏年辞任绿城中国董事会常务副主席，罗钊明、曹舟南、郭佳峰三位也辞任执行董事。

　　公告还表明，绿城中国子公司绿城房产的董事席位由4名增加至6名，除了老绿城的宋卫平、曹舟南、应国永外，新增加了来自中交集团的孙国强、李青岸和李永前。

　　不过，也有研究机构对绿城转型是否可行提出了担忧。克而瑞研究员表示，转型是2015年房企的主旋律，绿城宣布转型生活服务商符合大趋势，但转型的发展前景值得担忧。

　　“打造刚需的企业太多，产品同质化，市场竞争激烈，绿城这个时候进入刚需市场，想要脱颖而出，面临的竞争与挑战压力也比较大；绿城转型还面临成本控制的压力，绿城在成本管控上一直比较欠缺，按照绿城现在的成本控制体系，转型刚需很可能会面临利润空间进一步受到压缩的可能。此外，从管理角度来看，转战刚需之后绿城的执行力能否跟上也值得担忧，在管理模式与执行力不改变，周转跟不上将削弱企业的竞争力。”克而瑞研究员表示。

　　而在资金方面，宋卫平坦言，资金链问题仍是绿城近3~5年内较大的问题。根据宋卫平此前的设想，“我们可以通过众筹的方式，从业主手里募集资金，使业主成为绿城的股东。这一方面可以盘活业主手里的资金，为其增加收入；另一方面，业主的资金也可以帮助绿城发展。”