国外是怎么“以房养老”的

　　文 本刊记者 陈婷

　　“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　“以房养老”最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

　　此后，这一补充养老模式在美国发展壮大并成熟，日本、英国、新加坡等地也都迅速推出与本地特色相结合的产品。

　　美国：三大模式灵活人性化

　　美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

　　房产转换抵押贷款

　　房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

　　信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

　　住房保留计划

　　住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似,不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

　　住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制。

　　财务独立计划

　　财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以,通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。

　　财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

　　英国：生命周期贷款较受欢迎

　　英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于20世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理：是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。

　　但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。

　　2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同,对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

　　英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

　　生命周期贷款

　　建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

　　住房转换计划

　　建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后,开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权,同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

　　由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛,业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

　　日本：政府作为“介绍人”

　　日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

　　日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人，他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

　　审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低,每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。

　　新加坡：“剩余价值”交给其继承人

　　新加坡有3种形式的“以房养老”，每种形式都与政府密切相关。前两种针对新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，该公共房屋的拥有者可以出租部分或者全部居室来换取养老收入，或者通过以大换小获得养老收入。

　　第三种是针对私人建造的商品房，只有该类房产才能参加倒按揭贷款。拥有此类房产的 60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。