房地产税立法任务亮相 房地产行业发展趋势分析

　　近日，十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，34项立法任务正式对外亮相，备受关注的房地产税立法也包含其中。随后，国土部明确不动产登记信息平台运行时间表，今年下半年实现信息平台上线试运行，2016 年基本完成数据整合建库，2017 年基本建成覆盖全国的信息平台。上述两项事件说明房产税征收已进入实质立法+落实阶段，这引起了业界对房价以及房地产行业发展的广泛关注。

　　以我国对上海和重庆试点征收的住宅房产税为例，两地征税范围依然较窄且税率较为温和；结合海外发达国家经验，其房地产保有税税率多在0.15%-5%之间，目的只是为了增加地方财政，实际执行效果不会对房价产生明显影响。因此预计我国房地产税立法并落地后，短期内房地产成交量价不会造成太大波动，供需关系仍旧是房地产价格的主导因素。

　　不过从长远来看，虽然房地产税存在的意义是为了增加地方财政收入，而非调控楼市，但是随着地方财政收入增加，地方政府对于土地财政的依赖程度将减低，房价有可能随土地成本下降而呈现整体缓慢下行趋势，同时房屋持有阶段增加支出将使购房者产生房价下降的预期，这有利于倒逼房地产开发商下调房价，从而利好房地行业发展。

　　前瞻产业研究院提供的数据显示，2015 年上半年我国商品房销售面积累计同比增长3.9%，而6 月单月成交同比16.3%，成交放量明显。政策环境尤其是信贷环境的持续宽松，促使房地产复苏态势进一步加强。2015年下半年，在宏观经济尚未企稳、高库存制约各线城市全面涨价的背景下，政策面将继续维持当前宽松态势，成交持续放量增长可期。

　　不过，当前我国经济发展增速放缓的趋势难以改变，这意味着未来房地产市场发展难以一帆风顺，在房地产税立法等因素下，房企承压加重，因此在新的发展环境下，房地产企业需要及时作出调整策略。以2015上半年房企销售成绩较佳的万科、恒大地产以及万达等为例，借鉴其成功的经验，未来房地产行业发展将主要有以下趋势。

　　一方面，互联网时代，房企需要积极拥抱互联网，主要有房地产电商以及互联网金融两大方向，这有利于房企转型轻资产，加大影响力并试探网络融资的可能性；另一方面，随着房地产市场竞争压力增加，房企需要加强服务品质尤其是售后服务方面，从而使得房企在同质化竞争中，以高素质的表现获胜。