“混迹”沪上最大旧改 珠江投资14年上海往事

　　从2001年首入上海，朱孟依旗下的珠江投资在过去14年演绎了一段由盛而衰的上海往事，如今这家低调的企业欲借操刀沪上最大旧改而重整旗鼓。

　　近期，有消息称，作为上海目前为止最大体量的旧改征收项目，闸北区安康苑旧改基地首批居民已经开始陆续搬迁，到8月底该项目已签约6297证，签约率达到95.42%。

　　操刀该旧改项目的正是此前已在上海沉寂多年的珠江投资。今年2月8日，珠江投资与闸北区政府签订了《闸北区安康苑旧区改造项目委托征收协议》。通过“毛地出让”形式获得该项目，珠江投资对此可谓是寄予厚望，其一再强调项目建成后将极大提升公司在上海的知名度及综合实力。

　　在闸北静安合并几成事实的情况下，安康苑旧改俨然已是市场追逐的热门。上海市闸北区住房保障和房屋管理局网站显示，安康苑征收地块的土地估价为28883元/平方米，这一水平甚至超过了目前大部分土地的起拍楼板价。

　　因此，有业内人士向观点地产新媒体表示，借助操刀闸北这一明星旧改项目，珠江投资有望在上海重新插上自己的旗帜。

　　操刀上海最大旧改

　　据介绍，安康苑征收地块位于闸北区苏河湾东部区域，曾属于上海居住密度最高的区域，此次征收地块总占地面积近13万平方米，地上总建筑面积近60万平方米。地块由6个街坊组成，共涉及居民6599证7194户、单位356证，为目前上海市最大体量的旧改项目。

　　为了推动上述地块的拆迁进程，闸北区政府也是竭尽全力。由于该地块为毛地出让，受制于资金和市场等多方面因素影响，珠江投资一直未能及时启动项目的征迁。为此，闸北区政府极力帮助其解决融资及贷款问题，从而使其当前签约率已达95.42%。

　　按照规划，未来该地块将建设成4座300米左右的地标性建筑与大型商场，项目总投资超过600亿元。

　　虽然蓝图已经画就，但曾经项目所在的不夜城板块却因为旧改环境因素导致房价一直处于洼地。直至华侨城苏河湾等一批项目相继入市后，这一板块的房价才随之水涨船高。在区域房价显著拉升下，该地块的征收估价也高于目前大部分土地的起拍楼板价。

　　上海链家研究部总监陆骑麟指出，若以华侨城2010年竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块时的拿地价格作为参考的话，该地块起拍楼板价很可能超过7万元/平方米，而总价将会超过90亿元。

　　如此大手笔的投入对珠江投资来说尚属首次，但放眼于整个苏河湾的城市规划来看，珠江投资的巨额投入并非脑洞大开。

　　据了解，今年6月苏河湾东部地区的规划调整已经获得了上海市政府的批复，该区域未来将打造称国际商务为主，兼顾文化、休闲和居住功能的中央活动区。仅这5年内，苏河湾相继启动了2,3,4,5,6街坊、大悦城地块、晋元地块、安康苑、华兴新城地块的旧改，总投入近千亿，未来这一区域将成为新静安的城市中心。

　　珠江投资的上海岁月

　　回顾珠江投资在上海演绎的这些年，很大程度上可以说，安康苑旧改项目象征着一种回归。

　　2001年3月珠江投资在上海注册成立了上海珠江投资有限公司，从而揭开沪上房地产开发的序幕。同年10月，朱孟依旗下的合生创展也成立了上海合生房地产开发有限公司，为人熟知的珠江合生模式也延续至上海滩。

　　出于一贯的开发热点和大盘化战略，珠江合生进入上海的伊始就将目光投向了当时最具潜力的杨浦区，并首先在杨浦大桥旁、长阳路侧取得了约160亩的改造用地，建造总面积约27万平方米的珠江香樟园和珠江香樟南园项目。

　　继而，又取得288亩的杨树浦路合生滨江苑，并随后打造了占地900亩的闵行合生城邦项目，占地137亩的松江珠江新城项目以及位于陆家嘴金融区的核心地段甲级写字楼——合生国际大厦项目。及至2003年，珠江合生已经在上海共取得开发用地约1500亩，总开发建筑面积达150多万平方米。

　　随后的几年，珠江投资亦未停下扩张的步伐。2005年1月，在强手如云的土地竞争中，珠江投资以近16亿元的高价获得新江湾城C1地块，楼面地价5617元/平方米，成为新江湾城的首个地王，当时地块周边在售楼盘价格也仅在8000元/平方米。

　　不巧的是，在夺下这一地王不久，随即而来的房地产调控使得新江湾城C1地块成了烫手山芋。困境之下，珠江投资甚至连土地出让金都难以拿出，在土地出让金未能缴清的情况下，珠江投资与土地出让方上海城投的矛盾也不断升级，最后不得不对薄公堂。

　　2007年，珠江投资以13.99亿元竞得位于五角场地区的一幅商业土地，这块面积为2.33万平方米的土地成交楼板价达到1.5万元/平方米，刷新当年土地出让价格新高。在合生珠投整合中，这一项目划至合生创展名下，该项目也成为朱孟依商业地产的扛鼎之作。

　　然而，也正是从合生、珠投整合开始，珠江投资在上海便鲜有发声，但在闯荡上海滩的这些年，珠江投资的触角已经从最初的住宅延伸至商业地产，甚至是产业园区。

　　就眼下而言，位于大虹桥门户、赵巷商务核心区的珠江国际中心可以称得上是珠江投资的明星项目，这个总规模超60万平米的超大型城市综合体已随着一二期的建成相继面市。

　　随着是次将安康苑旧改项目纳入版图，珠江投资或将讲述另一段不一样的上海故事。