中国版“两房”债来了 上海公积金贷款资产抵押证券明发行

　　一边是一线城市楼房火热，另一边是公积金管理中心“囊中羞涩”， 一场规模越来越大的住房公积金资产证券化行动，正在展开。

　　最新加入发行的，是上海市公积金管理中心。

　　根据上海国际信托公司在上海清算所发布的公告，上海市公积金管理中心作为发起机构，将于12月4日分两期簿记建档发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(ABS)，规模分别为19.4亿元和50.23亿元。

　　这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品，首次登陆银行间债券市场。

　　所谓住房公积金个人住房贷款资产证券化，就是把公积金管理中心发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要是债券)，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

　　“公积金资产证券化有利于刺激房地产市场，解决房贷流通性差，银行"惜贷"的现象，从而进一步刺激经济。”国泰君安认为。

　　眼下房地产市场，已经出现了回暖。

　　截至2015年9月末，银行按揭贷款余额同比增加2.35万亿元至13.7万亿元，同比增长20.7%。2015年1-9月份，住房公积金个人住房贷款达7585亿元，较2014年全年的6593亿元增加了15%。住建部同时强调要增加住房公积金贷款发放，目前个人住房贷款率(即个贷率)已从2014年末的69%上升至2015年9月末的76%。

　　值得一提的是，个人住房公积金ABS的政策大门早已打开。

　　2014年10月，住建部等三部委发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中提到，要盘活存量贷款资产，有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

　　而在国务院法制办11月20日就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见中，提到公积金可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，将增强公积金的资金流动性。

　　在上海市公积金管理中心之前，武汉和湖州两地也曾发行过个人公积金贷款资产证券化，但都是选择了在上海证券交易所发行。

　　更重要的是，在上述两地5亿和4亿元的规模，与上海此次接近70亿的规模，相距甚远。

　　相比公积金，商业银行发行的住房抵押贷款证券化历史更久，规模也更大。

　　2005年，建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券。但到了2008年，美国“两房”(房利美、房地美)由于大量吸收次级贷款最终导致次贷危机的爆发，受此影响，中国搁置了住房抵押贷款证券化试点。直到2014年重启。

　　随着个人住房贷款资产证券化的铺开，是否会重演美国两房的覆辙的质疑也同时出现。

　　在2007年次贷危机爆发前，“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构，由于担保了绝大多数房地产按揭贷款，堪称美国房地产市场的支柱，由于拥有和担保的资产规模颇大，因而对金融市场稳定也至关重要，全球金融危机爆发之前，由于美国利率上升和住房市场持续降温，购房者很难将房屋出售或抵押，很多借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，并蔓延成为全球金融危机。

　　招商证券指出，两者之间存在差异，中国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款，

　　而美国“两房”是由美国政府出资设立的机构，“两房”本身并不直接向购房者提供住房抵押贷款，而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款，从而稳定抵押贷款市场，并为抵押贷款市场提供流动性，其用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证券。