房企财报“曝光”地产业三大困境

　　【房企财报“曝光”地产业三大困境】2015年政策松动、市场逐步回暖，让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单，但整个行业的生存状况也可从年报中窥见端倪：三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令房企盈利能力继续减弱；部分房企负债率依然高企且短期内难以改善；海外上市的房企因汇率波动遭受巨额汇兑损失。

　　2015年政策松动、市场逐步回暖，让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单，但整个行业的生存状况也可从年报中窥见端倪：三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令房企盈利能力继续减弱；部分房企负债率依然高企且短期内难以改善；海外上市的房企因汇率波动遭受巨额汇兑损失。

　　随着房企2015年年报的陆续披露，整个行业的生存状况也可在年报中窥见端倪。

　　虽然2015年信贷宽松、政策松动、市场逐步回暖，给房企营造了较为宽松的发展和转型环境，大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单，但其背后反映出的行业困境不容忽视。三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令原本就在走下坡路的房企盈利能力继续减弱，这不仅是中小房企面临的难题，连规模超千亿的大型房企也难逃危机；虽然融资环境相对宽松，部分房企负债率依然高企，且在短期内难以改善；前几年出海寻求海外资本平台的房企股，如今却面临海外融资因人民币汇率波动而遭受巨额汇兑损失的窘境。

　　整体而言，目前我国房地产市场规模保持高位运行，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去化压力依然较大。为化解房地产库存，开发商靠主营业务大幅改善盈利能力的空间目前看来并不大，但很多房企正积极改善负债结构，并通过对冲减少汇兑损失，着力优化财务状况。

　　盈利能力持续下滑

　　营业收入、复合增长率等财务指标光鲜的表象，难掩房企盈利能力大幅下滑的事实。

　　世茂股份发布的2015年年报显示，公司实现营业收入150.33 亿元，同比增长18.36%；实现净利润20.46 亿元，同比增长8.11%。然而，扣非后归属于上市公司股东的净利润却由2014年的14.15亿元锐减到2015年的9.23亿元，降幅达34.8%。这说明公司主营业务的盈利能力大幅下降。公司相关负责人表示，主营业务盈利能力下降主要是由于公司在二、三线城市存货较多、利润水平较低造成，同时也受到结转因素的影响。

　　千亿房企同样逃脱不了业绩下滑的命运。去年营业收入已经达到1132亿元的碧桂园，同比增长33.9%；但明显增收不增利，营收大幅增长的同时净利润仅为97亿元，毛利率为20.2%，净利润率已下滑到10%以下，仅为8.6%。深陷三四线高库存的泥沼是碧桂园盈利能力大幅下滑的主要原因。公司总裁莫斌表示，因为2014年是困难年，公司采取了多种策略，包括价格策略，结转到2015年业绩里造成毛利率明显下降。

　　多家评级机构也对碧桂园业绩下滑表示失望。富瑞集团发表研究报告指出，继续受累于三、四线城市供应过剩，加上集团不断增加的库存(已完工但未售的库存按年升47%、兴建中的物业升25%)，进取的销售将更加损害其盈利能力，因为三、四线城市的过剩的供应未能被消化，库存升幅无可避免地大于销售增长。

　　同样曾为“华南五虎”的雅居乐更是连续三年净利润下滑。刚刚披露的年报显示，公司去年录得营业收入人民币430亿元，同比增加12.2%；毛利为人民币108.13亿元，同比下降13.0%；股东应占核心利润为人民币24.29亿元，同比大幅下跌39.8%；物业重估、扣税及非经常性损益后净利为13.90亿元，同比下降跌67.6%。

　　主营业务净利大跌近70%，雅居乐盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示，影响其主营核心利润的因素主要是毛利率的下降。数据显示，该集团销售成本由2014年人民币258.87亿元增加24.4%至2015年人民币321.91亿元，增幅主要由于年内确认销售总金额增加以及单位销售成本上升，尤其是建筑、装饰材料及土地成本等。

　　高负债率仍是隐痛

　　事实上，由于银行贷款利率经多次降息明显下调，A股再融资开闸，债券市场也有利好，2015年以来房地产企业融资环境明显改善。中国房地产协会近日发布的测评报告显示，2015年房企加大融资力度，2015年至今上市房企定增规模超过3000亿元，公司债发行规模也达千亿，中票融资规模也创近年新高。500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%，债务结构也得到优化，整体处于较为健康的水平。

　　融资成本下移通道的打开、国内再融资渠道的回归，也使得海外融资平台的优势不再明显。记者发现，2015年受房企国际信用评级下降、海外融资门槛提高等因素影响，内地房企海外融资规模和数量都大幅锐减，致使一些在港上市房企的负债率反倒处于较高水平。

　　绿地香港近期发布的财报显示，公司去年负债率大幅攀升，从去年年中的140%升至年底的172%，在行业内属于较高水平。绿地香港首席财务官游德锋表示，公司眼前负债率确实较高，从长远看希望将这一指标回归到健康的水平，比如100%以下。绿地香港现在负债率高是因为原来盛高的基础薄弱，基数比较小，也是嫁接绿地这个大平台后跨越式发展必须承受的阵痛。不过负债率的改善需要花时间，需要在运营上花工夫，目前公司的负债率处于可控的范围内。

　　另一家港股房企富力地产长期以来也饱受负债率较高的争议，从2015年财报来看这一指标仍未出现明显改善。去年年中，富力的负债率高达119%，董事长李思廉曾表示希望到年末控制在100%以内，但这一承诺没有实现，如今年报显示富力负债率依然超过110%。

　　即便在可控范围之内，但高负债给房企带来的压力仍挥之不去。调整融资杠杆是富力地产当下的一项重要任务，包括抓住民营企业发公司债的窗口期，用低息债务替换高息债务，以及筹划已久的A股回归计划。

　　汇兑损失大幅增加

　　而另一个在港上市房企必须面对的困境，则是人民币汇率波动给公司带来的汇兑损失。

　　雅居乐最新公布的2015年全年业绩显示，由于借款及可换股债券汇兑损失约为11.3亿元人民币，公司股东应占核心净利润为24.3亿元人民币，汇兑损失在核心净利润中占比约为46.5%。

　　这是继碧桂园、富力地产和瑞安房地产后，第四家披露2015年汇兑损失超过10亿的中国房地产企业。碧桂园此前披露，去年汇兑损失高达16.4亿元人民币。瑞安房地产全年净汇兑损失约13.3亿元，由于其收入几乎全部源于人民币，而其约45%的借贷为美元及港元，人民币贬值导致了换算损失，这也直接导致2015年净利润的减少。

　　此外，旭辉控股集团财报显示，公司2015年汇兑亏损达到3亿元人民币，而2014年这一数据为2亿元人民币，大幅增加了50%。绿地香港财报显示，公司2015年汇兑亏损净额达到6.4亿元，而2014年则为1.8亿元，增加幅度高达250%以上。

　　“绿地香港会结合之前汇率波动的影响，希望把之前的一些外币债务尽量换成人民币债务，因为我们的计账方式是人民币，我们希望把汇率波动带来的影响降低到最校”绿地香港首席财务官游德锋表示，公司还将利用对冲业务来减少汇率波动带来的损失。

　　相关数据显示，年初至今已经有7家中国企业提前赎回20亿美元海外债券，为去年同期的2600万美元的近77倍，其中有6家是房地产企业。例如旭辉控股上周公告，将于4月15日提前赎回2018年度到期的5亿美元，年利率为12.25%的美元债。