大象的游戏：地产央企内部整合快于外部并购

　　今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。在这轮整合潮流中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。

　　无论如何，正如万科高级副总裁谭华杰所说的，一场“大象间的游戏”已经开始。值得关注的是，在新一轮的地产央企整合潮中，谁会因并购重组而成为新的行业“巨无霸”，谁又将成为房地产转型期的最后赢家？

　　2015年，“中”字头央企之间并购整合频频发生，相关地产业务也一并被合并，外界惊呼央企地产“巨无霸”更多了。

　　去年底至今，招商系、中交系、国电鲁能系、中铁系等央企内部地产业务整合除了让房地产圈兴奋不已，更激发了资本市场的高度关注。

　　媒体记者研究发现，像中海、五矿、招商虽经大整合，但从去年与今年一季度业绩来看，并不如外界所想象的那般会一举颠覆一线房企队形。

　　曾在中冶旗下地产担任要职的一位地产资深人士表示，目前央企之间这股整合潮具有更多是通过行政划拨手段，缺乏更为鲜明的市场化运作特色。多数央企地产业务特色并不明显，像华侨城这样主打旅游主题，应属个案。

　　单个央企内部整合提速

　　今年4月中旬，广宇发展(000537，SZ)披露重大资产重组停牌公告，拟收购大股东鲁能集团旗下重庆鲁能34.5%、宜宾鲁能65%、山东鲁能亘富100%、北京顺义新城100%等公司股份及定增募资等。

　　作为国家电网旗下全资直属企业，鲁能集团旗下房地产业务既有一少部分在A股上市的广宇发展，多数仍被鲁能集团持有，双方同业竞争的问题一直未获得解决。

　　上述重组方案也是本轮上市房企并购重组再融资开闸以来，鲁能系内部地产整合的2.0版本，剔出了海南个别项目。

　　2014年以来，以鲁能地产为招牌的“鲁能系”在成都、重庆等典型1.5线城市大量储地，个别地块溢价率惊人。

　　针对上次重组因实控人信披问题被监管层否决，这次广宇发展在公告中特别强调，其及相关各方正在全力推进尽职调查、审计、评估及国资委预审核等各项工作，积极论证重组方案。

　　外界猜测，鲁能系这次地产重组应会吸取教训，完成重组可能性较大。亿翰智库监测数据显示，今年一季度，鲁能地产以126.5亿元的销售额挺进全国房企前15名。另据消息称，截至5月7日，鲁能地产年内已完成销售202亿元，全年目标直指400亿元。

　　日前，中房地产披露公告称，其拟收购中交系旗下总价值64.3亿元地产资产包，这意味中交集团着力打造的“中交地产”品牌迈出了整体上市的重要一步，且将进一步整合关联方中房集团相关地产项目。

　　几年前，中房集团与中交集团均直属于国资委，双方平起平坐，但中房集团和旗下中房股份及中房地产却突然一并被并入了中交集团，就像当前中冶集团并入五矿集团，彼时中交虽有两个壳平台但因楼市政策等多重因素而难以重组，地产业务仍显疲态，中交集团另起炉灶，转而开始打造中交地产。

　　“原来，中房集团是要全部吃掉所有央企地产子公司的，但中房经营能力较差，后来中房就彻底没落了。”前述曾在中冶担任要职且熟悉地产央企运作的一位地产资深人士如是说。

　　去年，中建系旗下30个地产项目作价338亿元整体并入子公司中海地产，以强化“中海地产”品牌，外界惊呼该地产“巨无霸”会成为全国房企领头羊。

　　去年底，国资委官网显示，中冶被并入五矿。不过，从五矿地产与中冶置业各自的官网信息来看，两者并无具体交集。中冶置业董事长刘福明曾公开强调，持续推进企业战略转型，提高项目开发、资本与产业整合的竞争力，提升企业品牌影响力等。

　　绩效考验央企地产整合模式

　　亿翰智库数据显示，针对房企一季度业绩，经整合后的中海地产斩获销售金额467.8亿元，在全国房企排名中居第6位，而去年中海地产曾以244.5亿元销售金额排在全国房企第3位。

　　即使在今年的前4个月，一二线楼市快速回暖和改善性需求释放，但以中高端物业为主的中海地产仍未超越全国前五强的万科、恒大、保利、绿地与碧桂园[-1.04%]。

　　记者注意到，去年底吸收合并招商地产的招商蛇口，今年前4个月，实现销售金额188亿元，排在第15位，相比一季度曾斩获135.5亿元且排在第13位的成绩相比，已被此前稍靠后的绿城中国[-2.05%]、首开股份所超越。

　　外界一直期待的央企地产“超级巨无霸”，并未因招商、中海、五矿等的并购整合而浮出水面。当前，万科仍然稳坐“头把交椅”，恒大、绿地、碧桂园与保利等依次排在其后。

　　近来，坊间传闻招商蛇口收购中粮地产，加上此前传闻保利地产收购保利置业，但均无疾而终。中国中铁拟以资产置换方式将旗下工业板块装入中铁二局，而后者旗下涉及基建、地产等业务全部装入中国中铁。近日，该重组方案已获得国资委批复，且得到中国证监会正式受理。

　　外界猜测，“中铁系”上述各板块整合之后，中铁置业将获得壮大，未来再考虑与中铁建合并，包括旗下涉及地产的中铁置业与中铁建地产合并等。

　　中城产联主席陈宝存表示，央企整合有其特殊性，比如像旗下的地产板块，难以引进有经营能力的人才团队。

　　近来，外界对央企华侨城旅游主题地产模式饶有兴趣。华侨城前任执行董事、总裁王晓雯称，其未来5年战略是继续推进“旅游+地产”模式，创新“旅游+互联网+金融”补偿模式，深耕“文化+旅游+城镇化”模式。

　　从财报来看，华侨城开发节奏虽慢但利润较高，因为拿地成本低，属于规模性造城模式，随着当前“新地王”再度频出，房企拿地成本日益高企，如何控制成本、提升利润率与资产回报率已成一项核心竞争力。

　　陈宝存表示，华侨城模式有自身的特殊性，主要做主题地产，但在其他地产上并不显著。其他多数央企地产特色不够鲜明。长期以来，金融对央企优先扶持，即使在混改下引入新的社会资本，短期内想彻底改变，仍然有不少难度。