商业地产融资风险预警：绝妙贷款连环不敌供求失衡

　　供求失衡是一条导火索，或将直接带来商业地产租赁和销售的遇冷。而楼价下跌，对银行来说，直接意味着房企还款现金流缺乏以及抵押物贬值。

　　危机的苗头已经出现。“地段偏远一点商业地产已经出现了租、售市场都不景气现象。”谢逸枫说。

　　更值得注意的是，一家城商行上海分行高层告诉本报，由于部分区域商业地产的租赁市场出现低迷，租金回报比有所下降，一些依靠租金分期还贷的中小房企已经出现了无法按期还本付息的现象。

　　谢逸枫则称，包括上海在内的不少地区银行从今年9月份起就开始收紧房地产类贷款。业内认为，资金面的收紧难免会使一些流动性管理不善的中小房企原形毕露。

　　银行态度暧昧

　　虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差收益的标的，而风险也悄然累积。

　　上海银监局在风险通知中称，今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。

　　银行对商业地产贷款究竟持什么态度？本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高(直接带来支行创利业绩增长)，“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。

　　而对于风险，该支行行长一方面承认，“最近商业地产价格上涨过快，泡沫累积更多，贷款有着房价下跌的隐性风险”；另一方面，他也告诉本报，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。

　　该支行行长告诉本报，在上述模型的房企三次融资中，金融机构给予房企的前两次融资综合成本都可以达到10%~15%，对一些资金情况紧张的房企，银行叫价甚至可以更高。而在第三次融资中，在实际抵押率不足六成的情况下，银行给出的综合成本仍可在6%~9%。

　　谢逸枫说，有“绿色通道”的大型房企、上市房企拿到的融资成本是7%~7.5%，其余房企基本在8%以上。

　　更有甚者，上述支行行长告诉本报，其所在的股份制银行还要求个别房企“买坏账”，即房企为了获得成本相对较低的贷款，需要将该行已经进入逾期状态的贷款“置换”到自己名下，以协助银行“妆点报表”。

　　不过，在总行层面，不少银行早已开始控制房地产类贷款余额占比。本报从一家总部在上海的银行获悉，该行数年前就开始了包含控制房地产类授信的信贷结构调整，“严格控制总量特别是地产类‘信用贷款’总量，继续实行余额和比例管理”。

　　从具体做法来看，银行采取的是“结构性调整”。比如上述银行在客户选择上就实行名单制管理，确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强、资产负债水平低的优质房地产开发企业；在贷款投向上，该行则重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务。

　　在监管层面，房地产市场的升温和信贷的加速流入，事实上是“对金融支持实体经济产生挤出效应”。上述银监局通知中提及。而这也进一步加大了商业银行的风险累积。