房地产行业：土地及新开工创年内新高 投资小幅回升

　　策略：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级。三中全会决定对地产行业影响较小。地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降，估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线，行业蛋糕趋于缩小。

　　另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈，毛利率逐渐下降。未来只有两种地产股有机会，一类是快周转扩大市场份额的公司，通过业绩的增长凸显价值，如万科，阳光城等；另一类是拥有独特开发模式的企业。

　　如华夏幸福，香江控股，京投银泰、金隅股份等。

　　11月房地产数据：11月房地产数据大幅反弹，单月新开工面积、土地购臵面积金额以及商品住宅销售面积金额均创年内新高，土地均价继续上涨，住宅价格环比小幅回落。我们认为土地市场回暖主要来自一线和部分二线城市；而住宅销售的回升主要来自于三、四线城市，我们统计的一、二线城市11月商品住宅销量同比明显回落。

　　土地市场：成交面积和金额均创历史新高，价格继续上升：11月单月土地购臵面积8116万平，同比/环比变动+104%和+444%，土地成交价款2235亿，同比/环比变动+169%和+536%。11月单月全国成交均价为2754元/平，较去年同期和今年10月同比/环比变动+31.7%和+16.8%。

　　前11月房地产企业土地购臵面积3.48亿平，较去年增长9.9%，增幅较上月大幅上升13.5个百分点。成交价款8669亿元，同比上升31.5%，增幅较上月上升19.8个百分点。

　　投资：新开工大幅反弹，投资增速小幅回升：11月房地产新开工大幅反弹，单月房屋新开工面积2.48亿平，同比/环比增长57%/118%；前11月房地产新开工面积18.1亿平，同比增长11.5%，增速较上月明显上升5.0个百分点。销售未来不容乐观，预计开工的增长难以持续。11月单月房地产投资和住宅投资同比增长22.0%和20.1%，环比上升15.1%和12.3%。前11月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长19.5%和19.1%，较上月回升0.3和0.2个百分点。预计全年房地产投资增速在19%左右。

　　销售：11月住宅销量年内新高，但价格环比略降：单月销售面积和金额分别为1.31亿平和7204亿，同比增长15.3%和20.9%，环比10月上升27.8%和19.1%。单月全国销售均价有所回落，为5479元/平，同比/环比变动4.9%和-6.8%。前11月商品住宅销售面积和金额9.89亿平和5.87万亿，同比增长21.3%和31.1%，增速较上月分别下降1.0和1.5个百分点。