沪指跌0.19%险守2000点 地产股成砸盘凶器

　　报告称房地产业利润率料持续降低

　　由中国房地产对外说的那样，是正常的调整，直接导火线是招商地产香港公司借壳上市让招商局不满意。”

　　近几个月来，A股地产融资渐现放松迹象。2013年9月13日，招商地产发布64.87亿的定增方案，成为此轮地产融资放开后首家抛出定增方案的主流地产公司。

　　接下来的四个月，招商地产两易定增方案，仍止不住市场质疑和股价暴跌。自招商地产公布增发预案以来，股价从27.98元跌至18.13元，市值从484亿跌至311亿，蒸发173亿元，缩水35.74%。

　　“这么急是因为与万科、保利差距太大，招商现在急于发展。”对招商地产近段时间的诸多动作，一位长期跟踪招商地产的知名研究员表示。

　　这已经不是秘密。掉队的招商地产一度成为招商局版图规划的一块心病。2011年，招商局集团对地产业务提出了明确要求并加大资源扶持：要重新进入国内地产行业的第一梯队。

　　2011年，招商地产喊出了三年再造一个招商地产的口号。2013年，招商地产销售额达432亿，是2010年的3倍。招商地产在全国房企中的销售排名也从18位升到15位。

　　尽管如此，招商地产与第一梯队的差距却未见明显缩小。2013年，招商地产销售额不到万科的1/4，不到保利地产的35%。招商回归第一梯队之路，仍面临着巨大的不确定性。

　　招商地产三年跨步前进，似乎并未使大股东招商局满意。2013年7月，招商地产董事长林少斌职务发生变动，亦让外界充满遐想。彼时，招商地产上市20周年庆刚过一个月。

　　“高层变动，并不像招商地产对外说的那样，是正常的调整，直接导火线是招商地产香港公司借壳上市让招商局不满意。”一名接近招商地产的知情人士告诉理财周报记者。

　　主帅林少斌被换内幕

　　这一次，招商地产迫不及待抛出65亿定增方案，距上一次折戟已有4年。

　　2013年，A股房企已披露的再融资规模超过1200亿元，共涉及42家上市公司，招商地产定增尤其引人注意。

　　而招商地产也极其重视此次定增。据接近招商地产的机构人士透露，尽管定增尚等相关国土部门和证监会审批，但招商地产已提前在各地进行非正式路演，争取各大机构的支持。

　　“招商地产这次增发计划并未受到机构的青睐，不少基金公司缺席增发路演，主要是出于对招商地产团队变化可能带来风险的担忧。”前述知情人士透露。

　　究其原因，在于增发计划发布前一个月，招商地产前一把手林少斌发生职务变动，机构认为这一事件体现了招商地产管理团队“不够稳定”。

　　2013年7月底，招商地产发生人事变动，先是原监事会主席吴振勤取代黄培坤担任总监职务，后是林少斌卸任招商地产行政总裁职务和招商地产党委书记、委员，调往招商局集团担任总工程师。

　　虽然林在招商地产的董事长一职仍被保留，但总经理贺建亚已由此成为招商地产第一责任人，全面主持工作。招商地产新一轮人事调整也随后展开。

　　而这一切由来有因。

　　华南某地产分析师告诉理财周报记者，“招商局觉得2005年开始，整个招商地产发展太慢了，才会有这几年的人员调整。”而2013年的这次高层变动也跟集团对地产板块的战略布局得不到有力执行息息相关。

　　而据前述知情人士透露，林少斌职务变动，另有隐情。“2012年，招商局看中了华东一家资质不错的民营地产公司，想让林少斌团队去谈收购事宜，但由于该民营公司团队能力很强，招商地产高管团队担心收购进来之后会对自己的团队造成威胁和冲突，因此，在这一项目不是很尽力，而最终选择了另一个费力不讨好的收购标的，后来这个公司被竞争对手收购了。”

　　“这家华东民营公司应该就是香港上市公司盛高置地，后来被绿城集团收购了，让招商局大为恼火。”另一位地产业内人士告诉理财周报记者。

　　理财周报记者就此事求证招商地产董秘刘宁。刘宁回应，招商地产人事变动与盛高置地“当然没有关系”，但她并未否认招商地产也曾将盛高置地视为收购标的之一，“并购市场浩瀚，香港的壳很多，万科和中粮现在的标的我们也都考虑过。”

　　盛高置地总部位于上海，被收购前，其发展策略为“2+X”，即城市社区、城市综合体和城市休闲，产品定位走中高端路线，且开发项目以长三角为主。而这一公司形态与招商地产可谓不谋而合。

　　但在限购令的影响下，盛高置地于2011年开始遭遇危机。首先是其负债率飙升，从2010年的52.4%陡增至2011年的107%，但彼时，其公司净利润还有将近9亿元。而到了2012年，销售额锐减，遭遇净亏。这使得盛高开始卖地求生，情状颇惨。

　　盛高置地，由此成为国内诸多再融资无门欲借壳赴港上市的地产大鳄的投资标的。

　　但最符合预期的盛高置地失之交臂，最终，招商地产选择了东力实业这一被业内人士认为不甚干净的壳。公开数据显示，2012年东力实业亏损987.78万，截至2012年年末的净资产为-8.61万。

　　2012年5月7日，招商地产通过香港全资子公司瑞嘉实业，以1.99亿港元的对价收购香港主板上市公司东力实业(00978.HK)70.18%的股权，成为东力实业绝对控制人。

　　在此次收购一年后，于2013年4月24日，招商地产即推出借壳上市计划，将香港瑞嘉属下四家控股公司共持有的8个房地产开发项目注入东力实业。市场对此并不看好，公告发布后，东力实业4个交易日股票市值跌近25%。

　　与此同时，2013年4月，盛高置地被房地产巨头绿地集团收购，招商地产失之交臂。三个月后，招商局对招商地产高管团队进行了调整。

　　5年曲折融资：市值暴跌百亿

　　成功抢下香港资本市场融资通道后，新上任的贺建亚团队又火速推出A股再融资方案。

　　能否让停滞5年的A股定增顺利重启，成为招商局对贺建亚团队的第一大考。

　　2013年9月16日，刚履新不久的贺建亚团队抛出总额达64.87亿元的增发方案。当日，招商地产股价闻此跌停，市值一天暴跌超过48亿。

　　据其公告显示，招商地产计划以发行股票购买资产的方式向大股东招商局购买估值达48.65亿元的土地，同时募集配套资金16.22亿，两项方案的总额达到64.87亿。

　　与在港借壳上市颇为相似，招商地产此次募资准备时间仓促，准备并不充分。

　　2013年11月7日，招商地产就报送定向增发材料一事，向证监会申请了延期，其理由是“需要进一步补充说明”。

　　而在此之前，方案发布之后的不到两个月里，招商地产对方案进行了两次调整。

　　第一次是在10月15日，招商地产将其已与大股东蛇口工业区增发方案的拟定交易标的范围变更为，海上世界住宅一期和文化艺术中心土地使用权，总价款约为48.53亿。之前出现在方案里的女娲广场用地由于“使用年限有误”，暂不纳入此次交易标的。

　　其公告称，《资产购买协议》中女娲广场的交易价格为1205万元，仅占该协议中交易总金额的约0.25%。未来上市公司拟择机通过现金的方式，完成对女娲广场土地使用权的购买。

　　第二次是在10月22日，招商地产将其配套募集资金发行底价从此前披露的24.23元/股上调至26.92元/股。

　　更糟糕的是，市场对此次增发募资并不买账。预案披露当天，招商地产股价跌停。

　　“这次定增跌破发行价，市场是觉得价格问题，也包括注入面积少。”东莞证券一名地产分析师告诉理财周报记者。

　　自上一次2008年招商地产增发募集资金59.4亿元获批，距今已有5年之久。在这5年之中，招商地产也曾提交过一次增发方案，但最终以失败告终。2009年7月25日，招商地产曾发布公告，预计融资金额不超过50亿元。。

　　但跟2013年的增发方案一样，市场并不看好。在其披露增发方案后，招商地产股价遭遇大幅下挫，从发布定增预案到撤回，招商地产市值从634亿元跌至292亿元，蒸发了342亿元。而此次增发，招商地产市值从484亿跌至311亿，蒸发173亿元，缩水35.74%。

　　“在目前的市场情况下，地产公司只要公布都得跌，因为担心风险。”上述华南券商分析师仍然看好此次增发，他告诉理财周报记者，“2013年整个地产行业的销售都有所提升，但是市场不看好地产行业，整个行业都被低估了。”

　　至于这次增发通过的可能性，他表示，“遇到新股上市，应该是新股先上，再融资会靠后。短期内，房地产再融资通过的可能性比较小。”

　　三年提速：考验千亿之局

　　事实上，自2011年以来，一度掉队的招商地产已开始谋变。

　　2011年，林少斌接替孙承铭担任招商地产董事长职务，贺建亚上任总经理一职。招商局主导的人事调整拉开了序幕。

　　三年来，招商地产实现了三年翻番的目标，但从速度上，仍无法追赶高速飙升的同行们。

　　2013年7月，林少斌上调招商局，贺建亚成为第一负责人，也预示着集团对地产板块进一步加速发展提出了更高要求。据业内人士分析，林少斌建筑出身，偏重技术，而贺建亚运营出身，具备更好的管理和业务拓展能力。

　　微妙的是，在2013年中报中，一向以稳健温和著称的招商地产首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未来五年千亿元收入、利润百亿元，进入中国房地产企业十强的战略目标。

　　紧接着的是自上而下的管理架构调整。北京一名地产分析师表示，“贺总在管理方面是行家，贺总主管工作后在公司管理方面做了一些调整，提拔了一批年轻骨干。”

　　招商地产内部人士告诉理财周报记者，“2012年开始了部门架构调整，各领导负责的范围重新划分了，以前的策划设计部，现在统一成了产品管理中心，而财务、法律和行政部都并入了运营管理中心。”

　　招商地产将商业地产纳入产业的重点发展方向，并将原本的商业地产中心分立出来，成立了独立的招商置业投资有限公司。

　　“业务层面的转型，主要体现在高周转和标准化方面，但在拿地方面，仍然放在一二线城市，仍偏中高端。”前述东莞证券分析师告诉记者。

　　此外，据中投证券分析师李少明统计，招商地产于2013年1-11月新增建面541万平，拿地金额217亿元，较2012年全年增长39%、38%。在2013年，招商地产新进入城市包括大连、昆明、宁波、杭州、南宁、烟台等，数量是前两年的两倍。

　　2013年，招商地产实现了约428亿元的销售收入，在房地产行业销售金额排名从2010年的18位上升至15位。对招商地产自身来说，增速已经很快，但放在整个行业，却并非如此。

　　尽管业界认为，以此增速，招商地产可能会在2018年之前就实现千亿销售目标。但是在目前，中国房企中销售超千亿已有7家，超过500亿有4家。这显然与招商局提出的重回第一梯队目标还有一段距离。

　　面对近三年招商地产的一系列变革，不少券商都认为是公司转型，但也有人认为这些举措并不算转型，“我们说转型业务业态变了，但是它没有。它只能算是加速发展。”上述华南券商分析师表示。

　　至于招商局对地产板块的支持，他认为，“招商局整个蛇口有很多资产，对公司支持不是没有，虽然项目跟市场价格相差不大，却是排他性的，万科想拿也拿不到。但它就是像挤牙膏一样一点点注入，这对上市公司来说拿不到好处，跟在外面拿地是一样，没有额外的优惠。”(理财周报)