优先股试点倒计时 8大概念股或坐上政策火箭

　　金融街：商务地产优势得到发挥

　　研究机构：中银国际 日期：3月21日

　　2013 年金融街实现营收198.8 亿元，净利润28.9 亿元，同比分别增长15.4%和27.4%，每股收益0.96 元，扣非后净利润26.2 亿元，同比增长100.9%，盈利高于预期的原因在于结算毛利率高于预期。2013 年，公司商务地产的销售有了长足进展，在内部管理上也做了较大力度的改革，明确立足北京，以商务地产为主导、增加一线和中心城市快周转项目的战略。

　　目前公司市净率0.64 倍，NAV 折价率达到62%，对于一家在京、津核心地段持有优质物业的公司，价值低估明显。研报将评级从谨慎买入上调至买入。

　　支撑评级的要点

　　商务地产结算比例提高，毛利率大幅上扬。2013 年少计9.96 亿公允价值变动收益后，净利润仍然保持同比27%的增长主要缘于毛利率的大幅提升；公司综合毛利率为37.5%，较上年增加6 个百分点，期间费用率大幅下降2.8 个点至5.5%，商务地产结算占比提升和加强项目费用管理起到了主要作用。

　　商务产品整售增加，全年实现签约销售额225 亿元。全年实现商务产品销售签约149 亿元，较上年增长约59%；实现住宅产品销售签约76 亿元，同比下降31%；签约销售均价26,163 元/平方米，同比劲增40.4%。年末预收帐款119 亿元，锁定了研报2015 年开发收入预测的55%。

　　换租促租赁收入提升，14 年金融街中心改造将增加持有面积。金融街中心换租/续租后租金收入较去年同期增加约27.3%，但由于金融街中心的一次性装修费用和美晟国际广场于延迟开业的前期费用增加导致毛利率下降。目前公司合计出租地上面积47.2 万平米。2014 年末竣工的A5 金融街中心改扩建项目将增加持有物业9 万平米。

　　聚焦北京重点获取一线城市快周转项目，投资态度转为积极。14 年投资金额计划200 亿元，计划开复工面积同比增长14%，13 年总计拿地41亿元，14 年至今首次进入广州、上海两大一线城市，地价/收购投资额达到81 亿元，投资态度更为积极。

　　评级面临的主要风险

　　房地产市场价格下跌风险；销售速度低于预期风险。

　　估值

　　公司目前对自己的定位比较清晰，加强了对北京本地和金融街区域资源的聚焦，而金融街片区目前供不应求的状况也使得公司月坛南街、中信城等项目的销售和A5 项目的租赁前景看好。金融街目前市净率仅 0.64倍，NAV 折价率达到62%，对于一家在京、津核心地段持有优质物业的公司，价值低估明显。研报调整了14-15 年的结算进度，将14-15 年每股收益调整至1.04 和1.16 元，将评级从谨慎买入上调至买入，维持目标价格6.24 元不变。