房地产再融资开闸 机构观点集萃

　　网易财经3月20日讯3月19日晚间，两家地产公司中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过，其投向为商业地产和住宅项目。市场普遍将这一消息解读为这是房地产再融资全面开闸的信号。受此消息影响，地产板块今日表现活跃，虽然尾盘受大盘下行拖累，板块有所下挫，但截至收盘，仍有国兴地产、空港股份、京投银泰、金丰投资、广宇发展等五只涨停。

　　由于此消息公布之际正值“兴润置业资金链断裂”和“一线城市房价开始松动”等事件发酵之时，所以可谓给房地产板块个股一剂“强心剂”。截至目前，多家券商针对此消息发布了快报，经过网易财经梳理，整理相关观点如下：

　　国泰君安证券:再融资开闸,市场化调控方向逐步兑现

　　上市房企再融资实质性开闸,意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变,强制性行政手段调控可能逐渐淡化。我们判断,目前国家对房地产调控的政策思路是:一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式,积极增加市场供给能力,另一方面在房价上涨压力较大的城市,通过限购等手段抑制投机性购房需求,使市场供求关系逐步恢复平衡,之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。

　　房企再融资过会案例的出现,有望缓解政策打压压制地产股估值的局面,提高优质公司成长速度,并且可能有助增强上市公司经营积极性。1)再融资开闸,有望使优质房企获得宝贵的资金,加快成长速度,政策打压压制地产股估值有望得到缓解;2)目前房地产板块估值水平较低,多数房企再融资价格高于目前市价,所以短期内房企集中兑现再融资方案的可能性不大,但一定程度上有助于增强上市公司经营积极性。

　　我们维持板块增持评级,再融资实质放行将成为板块短期反弹的催化剂,推荐标的:1)产业园区龙头:华夏幸福(同时受益京津冀一体化和新型城镇化);2)京津冀一体化:荣盛发展、华业地产、首开股份3)受益集中度提升的龙头:万科A、保利地产、金地集团4)资产注入概念:招商地产、中洲控股、华侨城A等。再融资受益公司: 北京城建、迪马股份、宋都股份。

　　中金公司：A股地产再融资正式启航

　　此次再融资获批时点符合我们预期,政策信号明确。我们一直在提示,再融资将在2014年1季度出台,目前来看时点符合预期。第一批过会国土部的企业,获批均为大概率事件,我们覆盖的北京城建值得关注。天保基建募投项目为空港商业区住宅及金海岸住宅项目,该项目并非保障房项目,均价达1.1万元/平米,高于周边市场均价,而中茵股份项目为徐州中茵广场,包括写字楼公寓酒店等,外高桥募投用途为自贸区建设,都于8月第一批出台融资方案,此次获批也显示出监管层态度并非盯住保障房,更加市场化对待房地产公司融资行为。

　　再融资将推动公司业绩释放提速,同时降低公司融资成本,成为A股地产股估值修复的催化剂:自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来,有近40家房地产企业公告再融资计划,融资规模近900亿。随着第一批过会国土部的企业获得证监会批复,我们认为再融资将成为A股地产估值修复的催化剂。短期看,地产再融资推进将吸收存量资金对市场有冲击,但放眼中长期,该举措一方面预示着房地产调控的思路走向市场化,具备信号作用,另一方面也将有效降低A股地产公司融资成本,拓宽融资渠道,利于行业分化。我们一直认为,A/H股目前龙头上市公司的价差就是源于融资成本差异,目前A股万科/保利综合债务融资成本在8%左右,而H股中海/华润债务融资成本都在5%以下,对应到股东要求的回报率,H股公司也天然比A股要低,意味着H股公司在同样业绩增速下,可以给更高的PE估值,所以目前H股龙头公司2013年PE在7x~8x,而A股万科/保利都只有5x。同样的,近期市场利率上行对于地产估值杀伤的逻辑也在于此,如果无风险利率上行,则股东要求回报率上升,自然不能给利率敏感性行业高估值。但往前看,随着再融资逐步打开,以及市场利率上行趋势缓解,我们看好A股地产公司,特别是能够用业绩增长赢得市场融资支持的行业龙头出现系统性估值修复。

　　估值与建议

　　依然坚定看好地产股短期修复30%~50%:随着3月份销售环比回升,A股再融资打开,我们坚定看好地产板块反弹30%~50%。

　　瑞银证券：再融资开闸,料将推动A股开发商估值回升

　　我们认为,证监会批准A股开发商再融资方案,表明监管层已放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路,而转向采取增加供给的措施。再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率,使经营效率高的开发商获得增长所需的资金。此外,我们认为放开再融资还表面中央政府对房地产行业的态度比过去更为友善。

　　我们认为实现股权融资能使开发商将具有更好的资金状况,净负债率将显著下降。同时,债券市场融资的大门也可能向A股开发商放开,这将意味着开发商将获得更加稳定和低成本的资金来源。更为重要的是,资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明,可以减少资本市场对行业现金流状况的过度悲观猜测。

　　A股主要上市开发商当前平均2014年市盈率仅为5.8x。我们认为再融资放开不仅会使招商地产等已公布增发计划的A股开发商受益,还将推动板块估值回升。我们建议买入万科A(KeyCall)、保利地产、荣盛发展、金科股份、招商地产、金地集团、首开股份和滨江集团。

　　中信建投:珍惜反弹机遇

　　再融资暂停回顾:往事不堪回首:A股地产再融资功能丧失至今已接近4年,再融资暂停环境下房企融资容易受制于银行系统贷款政策波动,同时中小房企被迫转投高成本资金,最终导致开发商投资意愿下降,供给总量增速趋缓,这与政策降房价的初衷实际适得其反。另外一方面,内地与香港资本市场机制的差别加剧了企业分化,促使部分内地房企在香港建立融资平台。

　　资本市场机制重归市场化:中茵股份、天保基建此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大,标志着资本市场机制正式重归市场化。我们早在2013年5月份时就明确提出“行业调控思路已变”,并在此逻辑上坚决认定地产再融资必将成行,近期以来万科B转H的获批、绿地公布A股借壳方案以及此次房企再融资的获批也不断印证我们的判断。我们认为融资功能恢复畅通是长效机制的必由之路,包括但不限于再融资。A股割裂的市场价值发现功能会有所恢复,有助于整体板块的估值修复。

　　短期部分中小市值房企受益良多:此次再融资放开对于行业的积极效应在于:1、上市房企通过再融资重构财务杠杆,优化负债结构,行业弹性空间得以修复;2、财务杠杆的优化以及规模扩张的预期对EPS带来的增厚效应将助推行业估值中枢上移。3、中小型房企由于项目较少、结构清晰,在同样再融资窗口下有望率先获批,且再融资所带来的边际效应更为明显,所以我们预计接下来有望获批的再融资预案将会在这些中小房企中诞生。

　　估值修复反弹持续:在当前地产行业非市场化环节逐步减少的预期下,我们认为以下几类企业将受益再融资开闸:1、通过再融资优化杠杆的高杠杆企业,如阳光城、金科等;2、以再融资能力恢复为关注焦点,无条件通过国土资源部审核的一批中小市值企业,可组合配置;3、在行业周期缓慢下降的预判下,部分优秀的企业分化机会依然出现,如万科、华夏幸福等。

　　目前板块估值已经处于低位,行业有望借由资本市场的支持重新打开弹性空间,去年年度策略我们提出的“分化、淡化、创新”仍是今年主线。值得一提的是,本轮地产周期调整已从去年4季度展开,且不会很快结束。本次地产股的反弹结束时间点在于行业流动性走向的证伪,市场对该问题理解判断将是未来板块走势的核心依据。行业反弹已经开始,仍将有一段持续时间,我们维持“买入”评级,强调行业分化的投资机会。