房地产再融资开闸 机构观点集萃

　　安信证券：再融资开闸符合预期,强烈关注京津冀一体化

　　地产行业趋势性机会仍未到,维持行业“同步大市-A”投资评级:

　　昨天天保基建和中茵股份非公开发行A 股股票的申请经证监会审核通过。地产再融资已完全放开,未来会有更多企业通过再融资审核,但我们仍然认为再融资放开对于房地产行业影响不大,除非保增长拉开大幕,否则基本面难止下滑趋势,整体板块没有趋势性机会,维持板块“同步大市-A”评级,两条主线挖掘机会,即京津冀一体化及增发底价大幅高于目前股价的地产股。

　　首先,地产再融资的放开不能扩大化理解为房地产调控政策的转向。自去年换届完成后,市场化的调控方式就已经展开,减少行政干预,让市场主导成为地产行业的主旋律。这一年来,销量、房价大涨的时候也没有进行以往的强力调控,而是市场自我调节。市场化的调控已经持续一年,再融资放开是其中一个环节,不能说是政策转向,应理解为市场化调控的延续。

　　其次,再融资放开真正对整个板块来说受益并不显著,目前看能够增发成功的公司应为少数,融到资的企业财务状况会有所改善,但盈利能力并不能得到提高。

　　再次,市场对再融资放开的预期极为充分,从去年7月新湖中宝发布增发预案开始,再融资放开的迹象越来越明显,在两家公司过会前已非常明确。如前期万科B 转H 获批、绿地的借壳上市,都使市场对再融资放开预期较为充分。

　　最后,在稳定的政策面及下滑的基本面组合下趋势性机会比较困难。

　　地产股局部的机会较大,我们继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。

　　京津冀一体化空间非常大,将超出市场预期:京津冀一体化上升到国家战略已经毋庸臵疑,但市场之前对京津冀的理解局限于离北京地理位臵最近的廊坊有失偏颇,作为经济增长第三级所出现的京津冀受益地区远不至于此。保定是不是首都副中心并不重要,重要的是河北地区面临新的功能布局,廊坊、张家口、石家庄、保定等河北城市都将成为北京机构、人口和产业的承接地,大量的基础设施、人力物力将投放到河北,河北目前产业及地产基础都比较薄弱,与北京、天津差距极大,京津冀一体化一旦进入实质阶段,整个河北都将发生翻天覆地的变化。

　　强烈推荐在河北参与地产开发、承接产业转移的地产股。

　　推荐组合首开股份、金隅股份、华夏幸福、荣盛发展、香江控股。其中华夏幸福与香江控股均承接产业转移。

　　关注增发底价大幅高于目前股价的公司。

　　风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻

　　东莞证券：两房企再融资获批对行业意义重大

　　事件:

　　3月19日消息,中茵股份、天保基建两家地产公司发布公告,其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。

　　点评:

　　上述两家房地产开发企业再融资获得证监会通过,标志着房地产再融资开闸,对行业意义重大,同时将有利于行业基本面的改善。

　　房企再融资开闸,充分体现了本届政府对于市场化机制的重视,以及将积极贯彻推行市场化导向的决心。自从2010年4月份,国务院下发通知,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。至此四年间,房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。

　　上届政府一直对于房地产行业是采取较强硬的行政措施予以调控。一方面以限购形式压制需求端,同时在供给端,控制开发商资金面,以迫使房企加快项目的销售回款,以这种方式来压抑楼价。但过去四年间楼市涨势持续,特别是一线及部分热点城市房价上涨速度令人忧虑。在开发商层面,由于资金面受到一定压制,实际上是影响了开发速度及积极性,因此对供应量的提升并没有起到正面作用。

　　而本届政府则更重视市场化机制,更尊重市场的力量,以及明确了要进行“分类调控”。房企再融资开闸,正是充分体现这一点。对于“守规矩”的企业(并不存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业),允许其在资本市场上获得资金,加快项目开发。同时这能更好地提高市场房屋的供应量。

　　另一方面,本次两家房地产开发企业再融资方案获批,标志着房企再融资瓶颈被突破,相信未来将会陆续有更多企业再融资获得通过。这将直接优化企业的资产负债结构,降低整体融资成本,提升房企盈利能力。

　　除了再融资,近期万科B转H方案获得监管层批准;绿地借壳登陆A股等一系列事件,也进一步显现领导层对于房地产企业在资本市场上的一些运作有所放宽。之前抑制行业中长期发展的一些不利因素将有所消除,利好行业基本面改善。

　　我们认为,房地产板块当前估值虽然已经跌至历史最低水平,处于超跌状态,但受制与行业基本面,如14年开发及销售增幅回落,毛利率仍可能有所下降等因素制约,以及流动性、人民币汇率下行等不确定性影响,短期内板块整体上有较大幅度的趋势性修复行情仍难以出现。而出于再融资放开,以及近期年报公布,整体业绩不错,加上部分产业资金增持、回扣地产股等,将支撑地产板块可能有一小波的反弹行情。机会仍在估值超跌的优质龙头房企,以及受惠与国企改革、京津冀一体化等政策概念的个股身上。仍相对看好万科A、招商地产、中华企业、荣盛发展、华夏幸福、南国置业、福星股份、金丰股份、世联行等个股。

　　广发证券:行到水穷处,坐看云起时

　　地产股再融资获批,预期之内

　　中茵股份和天保基建再融资申请获批,符合我们一直以来的预期。这一事件本身对于板块将起到催化作用,不过板块走强的内在核心逻辑并不在此。我们从基本面、政策面和资金面阐释此次策略性看多板块核心逻辑。

　　三方面考量,策略性看多

　　基本面处于小周期下滑的中后期:成交量下降了近2个季度,目前同比仍然是负20%;销售批售比接近上一轮周期的底部;多数区域价格止涨,部分区域甚至出现松动。政策面短期波动减少,底线思维依然有效:宏观经济需要房地产但房地产又不能成为一个民生问题。本届政府逐步稳定了市场的政策预期。资金面不利因素已经见底:开发贷变化不大,按揭贷的负面影响已经被充分反映。关于市场的隐忧,我们认为,降价是局部性而非系统性,并且股价也已经反映降价预期。

　　地产股估值分化:认识品牌开发商的专业化能力

　　我们此前看空主流地产股的逻辑出发点是ROE。目前开发商利润率下滑是趋势(地价垄断、房价调控),为了平衡ROE只能加杠杆,然而目前经济整体去杠杆,开发商继续加杠杆空间有限、风险很大,因此ROE水平将是趋势向下的。但是万科2010年来ROE持续提升,第一阶段是源自于精装修房比例不断提升,下一阶段,我们认为即是万科的小股操盘策略。行业告别了野蛮生长之后,将更会体现开发商的“专业化”价值。万科的小股操盘表观上是中国品牌开发商对轻资产运营的一种尝试,其内在实质是通过输出管理、盘活无形资产,利用别人资源发挥自己优势。这种策略对于ROE的提升具备可持续性,同时也可以帮助公司熨平行业波动风险。因此,在行业进入下半场,市场可能是需要对品牌开发商的估值给予重新思考,尤其是对无形资产的估值(即由专业化能力作支撑的品牌价值给予更高的溢价),由此,我们相信,未来地产股的估值分化也将是大势所趋。

　　标的:万科、华夏幸福、阳光城、中南建设、北京城建、建发股份

　　基于上述讨论,我们首推万科(品牌输出提升ROE+B转H)。其次是华夏幸福(贵在模式+京津冀+产业新城一体化运营服务商),其模式优势一方面在于解决了普通开发商面临的土地稀缺性问题,成本端的控制使得其利润率可以稳定,另一方面又能在沉淀资源的同时保持高周转。再次是阳光城、中南建设和北京城建。长期看好建发股份(供应链触网升级)。

　　风险提示

　　需求恢复仍慢于预期。

　　信达证券:再融资开闸 市场化调控开启新篇章

　　审批宽松超预期。首先两家公司同时获得通过,并且募集资金投向并不包括保障性住房,超出市场前期预期。中茵股份募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于徐州中茵广场项目的开发与营运。天保基建募集资金15.5亿,将用于建设天津的三个房地产项目并补充流动资金。

　　市场化调控开启新篇章。近期,万科B转H的获批、绿地通过借壳金丰投资登陆A股市场、住建部淡化房价调控目标,再加上中茵股份、天保基建此次再融资获批,标志着管理层对于房地产行业的调控思路已转向市场化调节和长效机制的建立,市场化调控开启新篇章。

　　投资评级:上调评级至“看好”。市场化调控开启新篇章,房地产公司在资本市场融资功能将逐步恢复正常,遏制地产板块估值的政策利空已充分消化,上调评级至“看好”。建议关注龙头公司和业绩较好的二线公司,以及受益于自贸区和京津冀一体化的相关个股。重点推荐万科A(“买入”评级)、保利地产(“买入”评级)、金科股份(“买入”评级)、世联行(“增持”评级),重点关注廊坊发展、华夏幸福和荣盛发展。

　　风险因素:宏观经济增速低于预期;货币政策收紧;销售下滑。