通州概念横空出世

　　日前，北京市委书记郭金龙就深入贯彻落实习近平总书记到京考察重要讲话在通州区调研时表示，通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置，要积极主动融入京津冀协同发展，努力有更大作为。也是继2012年后，再次正式提出将通州打造成城市副中心，通州区委书记王云峰和河北廊坊、天津武清相关领导在今年3月还举行了座谈会议，议题涵盖轨道交通、基础设施建设、生态环境建设等方面。

　　苏雪晶

　　中信建投

　　执业证书编号：S1440512030001

　　一、通州从“睡城”到城市副中心

　　通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，乃“千年大运河北首、百里长安街东端”。通州南部与天津武清区和河北廊坊市交界，是北京唯一同时与河北及天津直接相邻的地区，其地理位置的重要性可见一斑。通州城区规划面积达108平方公里，是北京市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条件最好的城区。

　　通州区在北京的定位伴随着北京的城市发展进程几经变化。过去北京采用的是“单中心”城市的发展布局，北京政治、商业、文化、教育、医疗、旅游等城市核心功能都集中在中心城区内，发展要素不断向核心积聚，而对周围区域形成“虹吸效应”。数据显示，只占全市土地面积8.2%、占平原面积21.3%的城六区，实现的地区增加值、财政收入、社会消费品零售额等指标却占到了全市的80%。包括通州在内的周边区域则成为中心城区的卫星城。卫星城虽然具有一定的独立性，但是在经济、文化以及生活上与中心城市有较密切的联系。从北京的卫星城发展实践来看，大部分卫星城在分散中心城市人口方面发挥了积极的作用，但是在分散产业方面却有很大的局限性，出现了在卫星城居住、在中心城区工作所导致的潮汐式交通现象，过去通州被笑称为“睡城”。

　　为了解决北京面临的城市发展困境，北京借鉴国际大都市的城市演变历程，提出了培育“城市副中心”的思路。所谓“城市副中心”是一个相对于城市主中心的概念。它是一个城市功能比较完善、相对独立，仅次于主中心的区域，地位层级比新城要高，能承担城市的诸多高端职能，对于产业和要素的吸引力也更强，在疏解主中心人口和产业方面的作用也更突出。

　　按照北京市城市空间优化调整以及首都城市副中心建设时序安排，通州新城提出了“一核、五区、三带、四组团”的区域空间格局，重点发展运河核心区、宋庄文化创意产业集聚区、北京通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、北京国际医疗服务区和国际组织聚集区，建设滨水宜居和低碳发展的国际典范。

　　二、通州成为京津冀一体化的桥头堡

　　通州成为北京首个“副中心”与通州的区位和资源禀赋密切相关，同时也正符合京津冀一体化国家战略的指引。首先，通州处于北京东西发展轴和东部发展带的节点位置，是北京参与京津冀、环渤海区域合作的重要枢纽，对于带动京津冀区域的发展也将有积极的影响。其次，通州有较充足的空间资源，通州新城规划城市建设用地规模为60平方公里。此外，通州拥有深厚的运河文化底蕴，生态环境良好，近年来交通基础设施也有了极大的改善，这些都为通州成为京津冀一体化桥头堡的重要支撑条件。

　　通州和河北廊坊、天津武清在相关座谈会表示，会自觉打破自家“一亩三分地”的思维方式，服从、服务于首都功能的转移，帮助、缓解首都的生态和产业压力，以产业结构优化升级和实现创新驱动发展作为合作重点。从地理位置上看，通州是北京唯一同时相邻天津、河北的区域，在推动京津冀协同发展上有着不可推卸的责任。

　　三、大文化、大娱乐有望深远影响通州发展

　　今年二月，北京市通州区《梨园、张家湾TZ-10-01地块游乐用地、TZ-10-02地块S3社会停车场库用地国有建设用地使用权挂牌出让公告》又重新引起了市场对通州区域未来在大文化、大娱乐领域的重点投入的关注，近期该土地已成功出让。

　　根据相关资料总结，北京通州文化旅游区位于通州新城城区南部，属于通州新城10片区，距新城核心区直线距离约6公里。包括1001-1005五个街区，规划用地面积12.05平方公里项目用地现状为国有土地173公顷，集体土地1032公顷。用地四至范围是：东至东六环路、西至通马路、南至京哈高速、北至万盛南街。

　　功能定位是：未来建设成为“面向世界的北京现代时尚旅游目的地”，发展目标是：建设“世界一流主题公园、展现北京旅游新亮点、打造北京旅游新引擎”。建成后将成为现代化国际新城、乃至北京市集聚高端服务业的重要载体，成为城市发展的新亮点；成为提升北京时尚旅游功能、集聚现代文化功能、完善消费功能的支撑项目；成为优化北京旅游产品结构、增强国际竞争力、促进北京旅游产业高端发展的新型园区。

　　四、相关公司影响

　　华业地产  （600240 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司在通州现有华业东方玫瑰和通州运河核心区项目两个二级开发项目，总建筑面积超过170万平米，其中未结部分为108万平左右。与此同时公司还参与通州区东小马村600亩和李庄750亩一级开发项目。未来有望持续受益于通州城市副中心建设和环球影城带来的区位价值提升。

　　华远地产  （600743 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司在通州区梨园镇有两个项目正在开发建设中，北京铭悦园项目总建筑面积40.2万平，其中包括定向安置房和限价商品房地上建筑面积15.7万平，项目将于14年竣工，目前销售均价2.3万/平，已累计销售18.7万平，销售额达27.4亿元。截至2013年末项目尚未进入结算。紧邻该项目公司还有一个铭悦好天地项目，总建筑面积15.9万平，包含6.4万平保障房和5.8万平写字楼和商业，其余为地下车库等附属配套设施。项目于2013年6月开工，计划2014年上半年开盘销售。此外公司受通州区梨园镇政府委托操作通州区西小马庄居住项目B-2.2地块土地一级开发整理工作，占地约4.3万平米，完成后将交由土地整理储备中心上市交易。

　　泰禾集团  （000732 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司13年拿地总金额接近200亿元，项目拓展力度进一步加大。区域布局方面，公司始终坚持深耕大福建、上海和北京的发展策略。13年至今已经在北京竞得五个项目，建筑面积达63.63万平米，总地价达113亿元，其中通州区共有两个项目，合计规划建筑面积为29.56万平米。

　　中国武夷  （000797 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司在北京通州已开发了水仙园、牡丹园、紫荆园三个园区和武夷三期项目，共计60万平米。目前公司在通州武夷花园南区有600亩土地储备，公司在1999年通过股权收购获得该项目，后由于规划调整问题一直未开工。今年1月17日，该项目规划获得批准，土地规划用途为住宅、商业和办公用地，总建筑面积达109万平米，其中地上建筑面积72.76万平，包括商品住宅45万平，商业7.1万平，商务办公8万平，酒店面积1.6万平。公司2003年年报披露，该项目土地开发成本为1.4亿元，即使考虑到未来土地价格需要调整，但目前周边武夷花园均价超过2万元/平，项目开发前景非常可观。

　　首开股份  （600376 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　公司在通州主要有三个区域布局，分别位于于家务乡、宋庄镇、台湖镇，合计权益建筑面积73.6万平米。其中于家务乡早于11年开始布局，11年6月以13.27亿竞得通州于家务两宗地块，合计建筑面积35.5万平米，对应楼板价3640元/平米，其中需要配建公租房2万平米，主打多层电梯花园洋房，辅以部分叠拼别墅类产品。宋庄镇项目已定名首开香溪郡，建筑面积20.4万平米，预计一期14年5月开盘。台湖镇项目主要是首开和北京万科联合体合作拿地，公司占50%股权，合计拥有权益建筑面积16.7万平米。