房地产：关注政策执行力度 荐7股

　　事件:

　　6月6日上午,中国银监会副主席王兆星针对目前房地产的风险问题表示下一步要继续执行差别化的住房贷款政策,大力支持首套住房需求,抑制投资和投机性的住房需求,在房地产销售价格回落的区域组织展开相关压力测试。

　　投资建议:

　　近期银行领导均表态支持首套房贷款。2014年5月14日,央行副行长年内首次表态优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。本次银监会副主席王兆星再次表态支持首套住房需求是对央行表态的回应。银行机构领导陆续支持首套房主要目的依旧是防止房地产基本面下行过快,防止潜在金融风险,对前期过紧政策进行微调预调。

　　信贷过紧造成负面影响,流动性适度预调微调存在空间。

　　1)前期放款紧张是不争事实。1-4月全国房地产资金来源总量达到3.72万亿元,较去年同期增长4.5%。累计资金来源同比增速较去年同期下滑29个百分点。4月资金量0.85万亿,环比3月增加13.4%,同比减少2.0%。草根调研发现,放款时间看年初首套房至少在2个月以上。目前有缩短,但未见明显好转。外资银行放款大概在30天之内;国内银行在45天左右。首套房贷款利率基本在基准左右,部分银行有上浮。除重点客户外,首套房优惠利率基本不存在。

　　2)当前形势下存在预调微调空间。相比上一轮板块下行期,即2011年3季度到2012年1季度,目前通胀环境更适宜货币政策出手。2011年下半年以来,CPI攀升至6.0%以上高位水平,因而彼时即便地产链已经开始出现恶化迹象,但政策掣肘于通胀压力,在2011年7月央行还宣布上调准备金率0.5个百分点。而目前来看,CPI同比增速还在下滑,4月CPI同比仅1.8%,通缩风险远大于通胀风险。

　　观察政策执行力度和政策合力效果。目前不论是产业政策还是流动性政策,虽未有大幅度改变,但是各政策预调微调已经处于实际运行之中。我们认为未来政策将始终处于相机抉择之间。按照此前“海通地产四象限”分析方法,在市场从优化区间走向双降区间后,行业数据越差,对冲政策越强。

　　投资建议:政策相机抉择期,板块箱体震荡。截至2014年6月6日,A股市场动态(TTM)PE在11.72倍,房地产板块动态(TTM)PE在11.23倍。政策相机抉择使得行业数据越差,政策预期会使行业相对收益越明显。继续推荐低估值蓝筹万科、保利(行业内估值最低)、招商、金地、华夏,世联(平安好房网跨界产品上线,服务产业链价值有望被更加重视),转型公司(莱茵置业)。(海通证券) 责任编辑：rong