地产：三四线城市下滑显著 房企拿地十分审慎

　　核心观点：

　　土地市场整体增速放缓，住宅用地市场景气度继续下降2014年1-5月，300城市土地成交建筑面积合计7.2亿平米(累计同比-15%)，土地出让金合计9962亿元(累计同比+6%)，增速整体放缓；住宅用地成交建筑面积合计3.55亿平米(累计同比-9%)，住宅用地出让金合计6820亿元(累计同比+13%)，单月来看，2014年5月，300城市住宅用地推出规划建筑面积8171万平米，成交规划建筑面积4147万平米，成交土地出让金813亿元，楼面均价1962元/平米，平均溢价率约9%，较4月下降约10个百分点。从我们跟踪的住宅用地推出/成交比来看，住宅用地市场的整体景气度在继续下降。

　　城市土地概览(2014年5月)一线城市宅地供给回落，整体成交出现降温：一线四大城市合计推出地块规划建筑面积340万平米(环比+8%，同比-48%)，除住宅用地外，整体供给环比上升，同比下降。成交地块规划建筑面积340万平米(环比-37%，同比-51%)，出让金266亿元。受到推地节奏和房企观望情绪影响，5月一线城市土地成交市场有所降温，房企拿地谨慎。

　　二线城市商住用地供给上升，宅地成交回落：35个二线城市合计推出地块规划建筑面积4486万平米(环比+10%，同比-20%)，成交地块规划建筑面积3243万平米(环比-3%，同比-35%)，出让金635亿元，平均溢价率约12%。，重庆、上海、西安等城市供需两端均较活跃，而南昌、宁波、无锡等城市近3个月累计成交宅地总建面均低于20万平米，分化趋势在二线城市内部继续蔓延。

　　三四线城市供需双降，宅地量跌价平：246个三四线城市合计推出地块规划建筑面积12496万平米(环比-4%，同比-21%)，成交地块规划建筑面积7111万平米(环比-30%，同比-40%)，出让金423亿元，平均楼面价595元/平米。住宅用地成交量跌价平，楼面价在千元水平连续震荡。

　　地产公司土地投资综述(2014年5月)我们统计的一线房企获取土地总建面约193万平米(一线/二线/三四线城市分别累计占比13%/51%/36%)，环比微降1%，地价款63亿元(一线/二线/三四线城市分别累计占比40%/40%/20%)，环比亦微降1%。值得注意的是，5月单月，一线房企投资进入的城市全部为二线省会城市，我们认为，这与一线城市地价仍较高有关。我们统计的二线房企获取土地总建面约145万平米，环比增7%，地价款约13亿元，环比大降88%。一方面是由于前期的基数较高，另一方面也是反映了房企对于土地投资的谨慎态度。

　　风险提示一线城市和二线重点城市地价仍相对较高影响房企利润率。 责任编辑：暗白