房地产行业：冰与火之歌

　　投资要点:

　　1.事件:

　　5月23日我们拜访了万科上海区域公司,并对松江三个代表性楼盘:刚需盘万科梦想派、信达蓝爵、高端盘佘山珑原进行了实地调研,对万科华东区尤其上海近期的运营情况,以及上海楼市进行了考察。

　　2.主要结论:

　　万科:华东地区城市差异明显今年一季度华东区域各城市显示出明显的分化。上海市场去化率与存销比数据有所恶化,但需求支撑价格依然较为坚挺。杭州降价竞争激烈,土地溢价率也有所下降,但尚不至于整体崩盘。南通市场状况较差,但万科仅有1个住宅楼盘,对万科影响不大。无锡需求减弱但供给也有所减少,万科持销走量。苏州市场也面临一定压力。南京与合肥市场相对较好。

　　万科:对华东区5月市场的预测面对降价压力,万科应对的手段主要包括调整装修标准、个别楼盘给予折扣等方式,而不是选择全面降价。5月份预期上海销售维持正常水平,降价压力不大。由于二季度暂无新盘推出,苏南市场面临一定销售压力。目前首套房按揭贷款并没有利率优惠,且媒体盛传的放松限购政策也尚未实行。预期即使放松限购对市场需求也影响不大,放开限贷及首付才是提振楼市需求的大力丸。

　　万科:事业合伙人制及小股操盘今年3月起,万科开始实行事业合伙人制,即员工成为项目合伙人,项目所在一线公司管理层和该项目管理人员为项目为必须跟投人员。相比普遍采用的公司高管股权激励方式,万科引入事业合伙人制主要目的一是激励一线项目团队,统一一线项目管理人员与股东的利益,二是留住公司核心人才。小股操盘模式主要有两大动力,一是在销售速度放缓土地成本居高不下的背景下企业能够合作拿地,二是在对万科操盘能力有信心的前提下形成规模收益。

　　松江三楼盘调研:冰与火之歌-高端盘与刚需盘万科梦想派与信达蓝爵位于松江万达广场北面,交通方便,配套较好,定位刚需小户型,售楼处看房人数不少。佘山珑原毗邻辰山植物园与广福林公园,交通及配套比较落后,定位经济型别墅,调研近一小时只有我们一队访客。从三个楼盘截然不同的情况来看,我们认为:虽然一季度整体市场观望情绪加重,上海尚算强大的刚需依旧坚挺地支撑着众多刚需楼盘,尤其是位置较好的那些项目,因此预期刚需盘价格下行压力不会太大。而那些地段较偏,配套设施落后的高端盘正经受着,在短期内也将继续经受着寒冬的考验。

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