房地产行业：资金为先　长效起航

　　事件：

　　2014 年6 月26 日，银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部，以支持推进保障性安居工程建设。

　　◆财政对保障性安居工程支持力度小，以政策性资金调动开发商积极性过去财政对保障房的支持力度较小，且在2013 年出现收缩。2010 年以来，与住房保障相关的公共财政支出金额仅在3.5%左右，金额不超过4500 亿元，投入占比较小，且在2013 年出现占比下降的情况，自2012 年的3.6%下降至3.2%。同时，保障性安居工程支出仅占住房保障支出的70%，使得整体财政对保障性安居工程的支持力度较小。

　　依靠开发商转嫁保障房支出仅是临时手段，政策性措施需要政策性机构来完成，政策性资金将是第一步。当前在北京、杭州等城市均出现了通过配建保障房来抑制的地价过高的情形，而这做法本身具有不合理性，一是无法控制最终的土地规划，二是扭曲政府义务和市场义务。我们认为，开发商作为代建主体，其积极性需要通过土地和资金来调用，由于土地本应该是近乎无偿提供，所以需要资金才是破题的关键因素。

　　◆住房金融事业部目的为增加供给，长效机制起航

　　不涉及个贷，住宅金融事业部目的是增加住房供给。住宅金融事业部的最终目的是实现住有所居，从当前情况来看，问题出在住房供给端，对低收入人群最直接的感受就是供给太少、等待较长，所以住宅金融事业部成功的关键就在于是否能够提供大量、持续的资金供开发商建设。

　　割裂市场，长效机制起航。当前保障房和商品房是两个割裂的市场，对应两对割裂的人群，我们并不认为保障房能够对商品房带来较大的替代作用，所以针对市场已划分出来的不同人群，提高低收人群的住房保障，长效机制起航。

　　◆为开发商端注入新鲜血液，带来短期利好，长期偏中性，维持增持评级我们认为，从短期看，当前开发商的资金链在逐步拉紧，住宅金融事业部成立带来新增资金，开发商通过保障性安居工程缓解短期资金压力，对短期带来利好；从长期看，由于保障性安居工程盈利性较低，且和商品房对应两个不同的市场，实质影响有限，真正的大刺激来自于将贷款对象扩大至个贷。我们继续推荐华业地产和万科A。 责任编辑：zdsh