房地产行业：行业基本面持续下行

　　新开工低位徘徊，投资加速下滑：1-5月份全国房屋新开工面积5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。整体而言，新开工依旧蛰伏于低位，目前销售的持续下滑叠加13年下半年的供应加码持续挫伤开工积极性。全国房地产开发投资3.07万亿元，同比增长14.7%，增速回落1.7个百分点。投资增速下滑超市场预期，然而仍在我们预期内。短期而言，难以期待销售得以提振从而改善开工以及投资现状，凭借目前供需市场演绎预计将会面临较长的等待期，特别是5月各地土地市场已明确遇冷，作为先导指标，我们大胆预计投资增速将在下降一个平台。

　　土地购置整体继续下降，地价回落：1-5月份，房地产开发企业土地购置面积1.11亿平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，同比增长8.7%，增速回落0.9个百分点。跟随销售趋势，土地市场的低迷态势延续，我们继续维持预计全年房企拿地规模将有所收缩的判断。地价角度进一步反映土地出让市场的淡静。地价已由上个月高点迅速回落。溢价率方面，40个大中城市中，一线城市土地成交溢价率回落16个百分点，至24%，二线城市也自4月份的19%降至14%，三线城市则回落至2%，分化继续演绎。

　　销售继续下挫，价格下行：1-5月份，商品房销售面积3.61亿平方米，同比下降7.8%，降幅扩大0.9个百分点。单月来看，5月住宅销售面积同比下滑10.8%，较4月略有收窄。尽管在地方与央行政策利好因素影响下，单月销售同比降幅略有缓解，但整体态势仍然低迷。我们认为短期销售低位能否缓解，依然需要关注信贷情况的支持力度。在成交量持续下滑的环境下，5月全国整体房价迅速回落，从百城价格指数来看，环比上涨城市数急速下降，下行趋势已经持续8个月，范围加速扩大。目前多数二三线城市库存水平已达到历史高位，预计价格下滑还将持续。

　　资金面趋紧，降价趋势加速： 1-5月份，房地产开发企业到位资金4.67万亿元，同比增长3.6%，增速继续回落0.9个百分点。整体而言，房企资金状况进一步收紧，按揭贷款继续呈现同比下滑的局面，经过上个月央行表态按揭房贷额度略有改善，但据我们调研按揭利率仍然还在高位，我们认为货币政策仍然维持的情形下，短期开发商仍有充沛资金应对，但销售持续的预期下，对于进一步扩张的主流态度都十分谨慎。同时，房价调整已经出现，在未来一个季度，该趋势将加速显现。

　　(中信建投) 责任编辑：zdsh