央行送“礼包”利好房地产市场 地产6股有望持续井喷

　　招商地产：蛇口纳入自贸区，融资放开，公司最受益

　　研究机构：中投证券

　　“黑马”蛇口纳入广东自贸区，超出市场预期。据人民网报道，12月26日的全国人大常委会全体会议上，商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明；根据高虎城的说明，国务院决定推广上海自贸区试点经验，设立广东、天津、福建三个自贸试验区，并扩展上海自贸区的范围；其中，广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区，此次蛇口也被纳入自贸区，超出市场预期。

　　公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地，前海蛇口片区纳入自贸区，将显著提升区域价值，公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期，建面合计35万平，其中海上世界住宅建面28万平，地段极为优越，于14年下半年开盘，目前平均售价10万元/平，总货值280亿元；(2)公司在蛇口拥有建面110万平的持有物业，扣除30万平的厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度；(4)集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。

　　14-16年EPS1.96/2.35/2.83元，PE11/9/7倍，RNAV23.12元，目前股价RNAV9.2折交易。公司改善性产品占比大，区域分布以一二线城市为主，最为受益于房贷政策放松及降息降准，预计14年销售470亿元(+9%)，15年销售550亿元(+17%)；股权激励奠定业绩增长底线；股权融资政策放松，拟发行80亿元可转债，已获证监会受理，成功获批指日可待，50亿元中票已获准注册发行，130亿元融资将极大助力2018年“千亿销售，百亿利润”目标的提早实现；极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区；6-12个月目标价28元，对应15年PE12X，提升评级至“强烈推荐”。

　　风险提示：自贸区政策优惠力度及实施进程低于预期；可转债发行还需证监会批准，存在不确定性；销售低于预期的风险；境外借款较多，汇率波动未能完全对冲的风险。

　　保利地产：上调RNAV、地产龙头折价应消除

　　研究机构：申银万国证券

　　公司盈利稳定性最好，行业政策利好不断。1)盈利稳定性好：公司产品布局合理(78%一二线城市)、结构健康(92%中小户型住宅)和去化策略得当，销售均价逆市涨10%，盈利稳定性好，未来毛利率有望稳定在32%。2)政策利好不断推动公司市值管理动力：再融资松绑、营改增、限购进一步放松，公司有望在优先股、债券、增发等多领域尝试，降低融资成本且增强市值管理诉求。

　　地产行业三期叠加，多方面提升公司RNAV估值。我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期以及政策边界突破期三期叠加阶段，各项政策均对能提升公司RNAV估值，我们上调房价年均涨幅由2%至4%、结算净利率10%至11%、下调债务融资成本由7.03%下降为6%、营改增导致实际税率由27%下降为26%，公司每股RNAV由13.8元提升至14.9元。

　　牛市中估值突破，龙头股RNAV折价有望消除。1)公司为上证50中唯一一个成分股，随着资本市场的逐渐开放以及个股衍生品的推出，公司作为配置型个股的优势明显；2)低估值低配置：地产行业对应15年预测PE仅9.69倍，位列所有行业里面倒数第二，公司对应15年仅6.4倍PE，在蓝筹行业轮动的大市场背景下，公司作为地产龙头具备较大上涨空间；3)消除折价，龙头估值重新超过中小地产公司：在牛市资金推动以及产业资本野蛮增持的大背景下，地产龙头的RNAV折价应该逐渐消除，目前地产蓝筹估值大幅低于中小地产股估值的情况或将改写。

　　投资建议：公司今年销售均价逆市上涨10%，再融资放开有利于提升公司市值管理动力，行业三期叠加多方面提升公司RNAV估值，在牛市资金推动以及产业资本增持推动中地产龙头折价有望消除，对应目前股价仍有56%的上涨空间，维持买入评级及盈利预测。我们基于行业基本面判断以及公司经营判断，将公司每股RNAV由13.8元上调至14.9元，对应目前股价仍有56%的空间，维持公司14-16年EPS1.22、1.49、1.77的盈利预测，目前股价对应PE别为8.1X、6.6X、5.6X，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售恢复被证伪、社会流动性趋紧

　　万科A:中票利率优势明显，龙头融资能力彰显

　　研究机构：海通证券

　　事件：

　　公司公告18亿元中期票据发行完成。

　　投资建议：

　　中票利率优势明显，龙头融资能力彰显。公司公告2014年12月26日完成人民币18亿元中期票据发行。本次中期票据的期限为3年，起息日为2014年12月26日，到期(兑付)日为2017年12月26日。中期票据面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为4.7%，每年付息一次。本次中期票据将于2014年12月29日开始在中国银行间市场交易流通。

　　目前公司中票发行票面利率属地产企业中最低，且接近海外融资成本(大约4.5%)。如果考虑海外资金入境效率和兑换成本，当前中票利率优势十分明显。我们认为公司之所以能够取得以上利率优势与公司龙头地位不无关系。对房地产境内多层次资本市场逐步放开后，龙头企业竞争优势进一步凸显。

　　保险公司大幅增持：前三季度，公司事业部合伙人持续增持公司股票，体现企业上下对公司中长期发展信心。截至本报告期末，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司A 股股票占公司总股份数的3.3%。除此之外，3季度安邦人寿保险对万科连续增持。截至3季度末，安邦对万科持股比例已达到2.13%。考虑安邦此前多次举牌地产企业，不排除未来安邦继续增持万科。目前华润、公司事业部合伙人、安邦和外资股东已成万科前四大股东。

　　投资建议：维持“买入”评级：我们在2013年行业深度报告《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。外资股东和公司事业部合伙人已成万科前三大股东。我们认为股东结构转变体现出海外资金和万科员工对公司中场期发展价值的认可，将对万科A估值持续提升起到积极意义。不仅股东结构发生改变，公司“小股操盘”、商业运行模式也开始与国际一流公司接轨，公司正在逐步实现业务模式国际化过程。预计公司2014、2015年EPS分别是1.66和1.97元，RNAV在17.8元。按照公司12月29日12.43元股价计算，对应2014和2015年PE为7.49倍和6.31倍。资本市场融资功能恢复将使龙头动态估值重上8倍以上，给予万科15年8倍市盈率，对应股价15.76元，维持对公司的“买入”评级。

　　风险提示：房地产行业基本面下行风险。
责任编辑：lss