国土部住建部联合发文稳楼市(受益股)

来源：中金在线/股票编辑部作者：佚名 2015-03-27 10:16:37

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　　苏宁环球:骐骥一跃,志在千里　

　　类别：公司研究机构：国信证券股份有限公司研究员：区瑞明日期：2015-01-15

　　事项:　

　　公司公告:1、2014年员工持股计划设立的"苏宁环球股份有限公司-第一期员工持股计划"证券账户于2015年1月13日通过深圳证券交易所大宗交易系统,以6.34元/股的价格(公司股票2014年最后20个交易日的成交均价)购买了公司第一大股东苏宁环球集团有限公司(以下简称"苏宁环球集团")无限售条件流通股份4000万股。2、员工持股计划的资金来源为公司员工的合法薪酬和通过法律、行政法规允许的其他方式取得的资金,公司控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股提供无息借款支持,借款期限为员工持股计划的存续期。

　　评论:　

　　从A股首创"股价涨幅需位居市值50亿元以上地产股前30名"的苛刻解锁条件,到6.34元/股的高行权价格,员工持股计划彰显公司对于股价的信心和市值管理的动力!

　　公司与2014年12月11日发布公告推出员工持股计划,76名员工通过大宗交易方式定向受让大股东苏宁环球集团所持的4000万股股票,占总股本的1.96%。我们总结过其亮点为--

　　控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股计划提供无息借款支持,借款期限为员工持股计划的存续期,确保了员工对持股计划的参与度;

　　覆盖面较广,76人涵盖了公司现有的的董事、监事、高级管理人员及核心骨干,利益的高度捆绑,让地产业务管理团队对于转型更有认同感、使命感,有助于地产项目去化和转让、回流现金,为转型提供弹药;

　　解锁条件直接与业绩和股价涨幅挂钩,"股价涨幅需居市值50亿元以上地产股前30名"乃A股首创,极大地提升了公司上下"进行转型以提升估值、释放业绩与公司共受益"的积极性,彰显其市值管理的动力和对股价的信心;另外,分期解锁、迭次涨幅排名限制也要求公司将市值管理作为长期任务来执行,而不是逐利的"一把火"。

　　本次公告的行权价格6.34元/股(当天价格仅为6.12元,溢价近4%)令人"意外",为何意外?我们统计了A股市场中资2006年起、所有上市公司实行股权激励并最终成功实施的案例共412起,并进行了分析:在全部412起案例中,有313起行权价格(股票转让价格)小于公司转让当天的价格,平均折价率(转让价格/当天价格)为72%,溢价率高于公司的仅69家!大部分公司选择了折价鼓励,可以理解为通过较低的行权价设臵安全阀、提高员工的潜在收益、提高参与度;而苏宁环球选择了由大股东无偿借钱来保证参与度,通过高溢价最大限度地激发员工主动地、积极地参与到公司的市值管理中来,整个员工持股计划彰显了满满的对于股价的信心和市值管理的动力!

　　以"大文化"为导向,以充足的现金流探索无限可能　

　　公司是江北新区的崛起的最大收益者:储备丰富,公司514万方的项目储备中,有303万方位于南京江北;拿地早,成本低廉(约为最新拍出地价的1/50~1/17)且已结清地价款、锁定增值税,项目利润丰厚。受益于江北新区的崛起,公司在未来一段时间内拥有充足的现金流来进行转型。我们推测,在拥有充足现金的支持下,公司的转型一定不会局限于某一个领域,只要有利于估值提升、市值成长的业务,公司都不会排除。

　　若是牛市,公司怎会缺席?　

　　在2007年、2009年及2012年的地产牛市中,苏宁环球均是优质的进攻品种:大幅跑赢指数,在所有50亿市值以上的企业中也名列前茅。

　　近期地产板块大幅上涨后,在国信重点覆盖的42家上市房企中,苏宁环球P/NAV折让最多,仅为0.6;同为转型品种、市值相似的公司中也是苏宁最低。

　　骐骥一跃,志在千里　

　　本次员工持股计划从解锁条件到行权价格,无不彰显公司上下对于未来股价的信心和市值管理的动力。激励到位后,有望加速公司项目去化和转让,回流现金为转型保价护航。不曾缺席牛市,这次怎能例外?公司乃价值洼地、牛市骐骥,后市空间巨大!预计14-16年EPS0.40/0.60/0.81,对应PE15.3/10.2/5.3X,中性至乐观假设下,绝对估值区间为9.99元~12.40元/股,P/RNAVPS为0.49~0.61,价值严重低估,维持最高评级--买入!

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