上海浦东国资国企改革概念股

　　张江高科：转型科技投行，完善市场化机制

　　类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊，谢盐日期：2015-05-28

　　投资要点：

　　公司借上海打造有国际影响力的科创中心之机，拟要从房地产企业转型为一家科技投行。2015年5月24日，第一财经报道称，公司高管表示，借上海打造有国际影响力的科创中心之机，公司要从房地产企业转型为一家科技投行，即要成为创业企业的“时间合伙人”。3年后，公司的股权投资收入将占主营业务收入的半壁江山。

　　将打造专业化团队、建立市场化运作机制。公司拟将允许员工和团队提取超额利润的一部分，购买公司股票。公司拟试行投融资团队增量项目跟投机制。此外，公司希望为科技创新企业提供众筹融资服务，首先在张江核心园建立P2B的股权众筹平台。公司提出“不求所在，但求所有”的发展原则。同时通过全球的并购基金，参与投资孵化，上市退出。目前公司已引入了硅谷的天使汇基金和未来资本。

　　公司将充分利用“双自联动”优势，以转换经营方式、创新商业模式。公司将重塑盈利模式为核心，加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。公司将依托汇率、利率、税率“三率”之差，激活境内外创新资源，探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。在未来科技园区的创新引领、产业空间打造和企业服务中，张江将发挥关键的品牌效应和核心的引领作用。

　　投资建议：受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。目前我们预计公司各类型产业投资40亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的8倍(例如，2014年7月25日，公司全资子公司浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”上市公司点点客的定增100万股。

　　今年5月22日，点点客收盘于134.0元/股，浩成创投持股对应市值1.34亿元，增长12.4倍)，即公司创投业务权益增加值为320亿元。由此，可知公司NAV是588.6亿元，对应RNAV是38.01元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.34元和0.42元。截至5月27日，公司收盘于32.3元，对应的动态市盈率分别为95.0倍和76.9倍。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。

　　未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即38.01元为公司6个月的目标价，维持公司“买入”评级。

　　风险提示。公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。

　　陆家嘴：禀赋彰显，谋求多元化

　　类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：苏雪晶，刘璐日期：2015-05-04

　　陆家嘴发布15年一季报，一季度实现营收11.8亿元，同比增55.4%；归属母公司净利3.02亿元，增13%；EPS0.16元。

　　业绩高增长，销售受益趋于改善：15年一季度公司扣除非经常性损益后净利大增31.6%，主要原因在于结算周期切换。上海高毛利项目如陆家嘴公馆等代替天津低毛利项目进入结算期，抬升整体毛利水平，提高公司盈利能力，全年毛利有望企稳。公司一季度实现销售7-8亿元，完成15年销售目标25%。15年主要可售货值集中在上海，占比81%。公司项目分布在上海、天津这样的一二线核心城市，在二季度沪、津市场企稳反弹契机下，公司后续销售表现值得期待。

　　自贸区凸显禀赋优势，扩围发力在即：当前公司55%的土地储备位于自贸区陆家嘴金融贸易区内，战略资源优势明显。一季度公司并未新增土储，但随着自贸区各项政策落地推进，今年公司在上海尤其是自贸区片区的土地投资进展值得关注。随着津、闽、粤三个自贸区获批，15年公司也将谋求获取这些区域的开发资源，扩大公司自贸区战略资源优势。

　　负债改善，并购谋求多元产业新格局：去年中票发行助力财务结构改善，公司一季度净负债率82.3%，环比去年底降6.7个百分点。15年提出改变单业为主、多产业布局战略，通过并购手段打造商业地产、商业零售、金融投资并进的新格局。公司充足的资金储备将为今年开展跨行业并购、谋求多元化经营提供强有力支持。此外，公司已尝试聚焦金融股权投资领域。

　　盈利预测与投资评级：随着自贸区政策扩围和推进，公司资源禀赋仍是其长期看点。我们认为陆家嘴是A股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革的催热效应，凸显公司禀赋优势。预计公司15-16年EPS分别为1.00、1.06元，维持“增持”评级。