浦东国资改革大幕开启 4股火线发射

　　外高桥：大力推进自贸区机制创新

　　公司属自贸区开发主体唯一上市公司。 在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目 130 万平(目前已启动 78.58 万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司 2014、 2015 年EPS分别是 0.58 和 0.76 元。 对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显着受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司 RNAV是 33.68 元。 截至 11 月 13 日，公司收盘于 29.87 元，对应 2014、 2015 年PE分别为 51.58 倍和 39.41 倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以 RNAV，即 33.68 元作为 6 个月目标价，维持“增持”评级。

　　1 . 今年 11 月 14 日，公司及全资子公司增资汽车交易市场 1200 万元(持股 30%不变)，以加强自贸区内平行进口汽车试点： 2014 年 11 月，公司公告称，公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》，同意公司、公司全资子公司-上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资，主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点(即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时，在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式)。汽车交易市场于 2000 年 1 月 19 日设立，注册资本 1000 万元，其中外高桥集团持股 70%、公司持股 20%、营运中心持股10%。本次实施增资后，汽车交易市场将增资扩股至 5000 万元，增资后股权结构不变。

　　平行进口( PARALLEL IMPORTS)是指，未获得跨国厂商及在华总经销商授权或许可进口的并非针对中国市场设计和生产的原装正品。即这种“水货车”不是假货，而是从国外的经销商那里进口的。这些车是合法地经过海关、缴税进口的，只是进口渠道不同。长期以来，由于国内进口汽车市场被独家代理商垄断，使得跨国汽车厂商高定价策略可以得逞。而汽车平行进口将有助于打破垄断、促进竞争、拉低价格(由于中间环节少，平行进口汽车售价往往要比 4S 店便宜10%-30%).

　　但是，平行进口汽车缺乏售后服务保障，同时平行进口的车辆很多不是针对中国市场设计的，进口之后还需要改装。为此，《在中国(上海)自由贸易试验区开展平行进口汽车试点的工作方案》将在现有上海外高桥汽车交易市场的基础上成立自贸试验区进口汽车交易中心，负责经销商管理、售后服务保障、消费者权益保障、零部件供应保障和综合服务管理等工作。在自贸区交易中心内销售的平行进口汽车，将与 4S 店渠道购买的产品享受同等售后服务。交易中心将负责售后保障系统的搭建，一方面充分利用上海外高桥汽车交易市场现有 20 家经销商的售后资源，另一方面还将与上海地区多家4S 店合作，扩大平行进口汽车的维修保养范围。拥有国外汽车采购渠道和进口车销售渠道的企业均可申请加入交易中心，开展平行进口车业务。此外，交易中心还将建立经销商的终端客户档案，以此作为违规追溯的凭证。在消费者权益保护方面，或将设立索赔基金，针对可能出现的“三包”和召回问题，对消费者进行先行赔付。

　　我们认为，公司积极探索我国品牌汽车进口管理制度创新，深入打造自贸试验区汽车行业服务链，将有助于降低现在较高的进口车价格。此外， 2013 年，我国进口汽车 119.54 万辆，其中平行进口汽车约 2 万辆。目前，上海汽车年进口量约占全国 30%；原上海综合保税区进出口额占全国海关特殊监管区总量的五成以上。我们认为，自贸区内试点平行进口汽车交易将促进该交易量的大幅上升。

　　2. 今年 11 月 14 日，公司与文化投资公司合作，在森兰设立森兰国际艺术品展示交易厅搭建国际艺术品展示交易平台：2014 年 11 月，公司公告称，公司拟与公司控股股东外高桥集团全资子公司-上海自贸区国际文化投资发展有限公司合作(合作期限 10 年)，在森兰国际大厦裙房一楼、二楼设立森兰国际艺术品展示交易厅，用于搭建国际一流的艺术品展示交易平台。

　　森兰国际艺术品展示交易厅位于上海市浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦(近自贸试验区 5 号门)裙房内一楼、二楼，实际使用面积约 4019 平方米(面积以实测为准)。森兰国际大厦定位为生态甲级写字楼并配以丰富的业态配套，计划于2014 年下半年建成、 2015 年正式投入运营。本次交易的定价模式为 “固定保底租金+艺术品展示交易运营平台的营业收入分成”。具体为：第 1 、 2 年免租金，第 3、 4 年缴纳保底租金 50 万元/年，从第 5 年起每三年为一个租金调涨周期，每个周期的保底租金较上个周期递增 35%；在缴纳保底租金的同时，第 3、 4 年按照艺术品展示交易平台年营业收入的 4%进行营收分成，第 5-7 年按照艺术品展示交易平台年营业收入的 6%进行营收分成，第 8-10 年按照艺术品展示交易平台年营业收入的 8%进行营收分成。

　　我们认为，随着中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌成立，森兰与自贸试验区“前店后库”联动发展的模式已在森兰正式运行并取得了初步成效。公司依托自贸试验区及国家对外文化贸易基地的政策及资源优势，将文化贸易产业链由自贸试验区延伸至森兰，在森兰搭建国际一流的艺术品交易运营平台，形成独具自贸区特色的艺术品“前店后库”商业模式，构建完整的国际艺术品交易产业链，提高自贸区文化产业运作能级与业务体量。这将提高森兰物业的资产价值，更好地服务自贸区及森兰的区域招商工作，大幅提高上市公司拥有的森兰商业商务区物业的资产价值。

　　3. 公司将力争 2014 年实现净利润 6.56 亿元，多举措推进自贸区建设： 公司在今年半年报中披露，下半年，公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营股权投资项目等举措，力争全面完成 6.56 亿元的全年净利润指标。下半年，公司将以中央商务区为重点，进一步完善区内商务配套布点；加快物业的新建和改建工作；打造总部经济，培育第二批亚太营运商计划企业；大力引进融资租赁等自贸区试验项目；探索搭建“跨境投资服务平台 ”。继续加快森兰商都二期、特色商业街、 D1-4 等重点项目的建设。抓紧启动能源中心项目的开发与建设。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设。进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台，探索线上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展；继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设。

　　4. 投资建议：定向融资推进五大平台建设，自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，给予“增持”评级。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。 在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目 130 万平(目前已启动 78.58 万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司 2014、 2015 年EPS分别是 0.58 和 0.76 元。 对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显着受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司 RNAV是 33.68 元。 截至 11 月 13 日，公司收盘于 29.87 元，对应2014、 2015 年PE分别为 51.58 倍和 39.41 倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以 RNAV，即 33.68 元作为 6 个月目标价，维持“增持”评级。

　　5. 风险提示： 行业面临加息和政策调控两大风险。( 海通证券)