聚焦北京行政副中心概念 重点关注5只个股

　　新华联：文旅地产稳步推进，多元化经营取得实质进展

　　房地产销售稳健增长。2013年，公司实现销售面积23.34万平方米，同比下降14.3%；实现销售金额约33.62亿元，同比增长16.8%。公司2013年实现结算面积19.96万平方米，较上年同期增长20%。截至2013年末，公司尚有24.2万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计16.32亿元。公司2014年一季度签约面积8.03万平米，同比上升34.51%。

　　土地储备增加一线城市比重，保持低成本扩张。公司全年共获取土地2190.79亩，和2012年基本持平。从土地获取城市布局来看，公司一线城市土地获取比重增加。除北京新增储备用地外，公司在上海虹桥商务区和天津武清区均获得土地储备；从业态分布来看，公司成功获取芜湖文化旅游用地三宗，为实现公司文化旅游地产的发展打下了坚实基础。此外，公司2013年度新增项目中，上海虹桥商业综合用地项目、长春奥特莱斯项目、芜湖文化旅游项目、西宁项目、株洲项目等基本上在底价或底价附近获取，符合公司低成本扩张战略。

　　毛利率下滑，负债率攀升。2013年公司房地产结转毛利率43.55%，比上年下降7.58个百分点。公司三项费用占营业收入比重14.54%，比上年增加5.16个百分点。公司资产负债率80.67%，和上年相比增加9.43个百分点；扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为 71.4%，比上年增加8.9个百分点。报告期末，公司货币资金26.4亿元，高于短期借款和一年内到期非流动负债之和15.5亿元，短期资金压力不大。公司预收款项16.97亿元，比上年增长82.2%，有利于公司未来两年的业绩释放。

　　文化旅游项目稳步推进。报告期内，公司首个文化旅游项目——芜湖文化旅游项目正式开工建设，该项目涵盖海洋公园、芜湖老街、购物广场等多种业态，是公司加快战略转型的又一举措。报告期内，公司设立北京新华联文化旅游发展有限公司，作为公司文化旅游业务的统筹管理平台，拟发挥其整体管控和服务职能，促进文化旅游地产的稳健、快速发展。

　　海外业务起航，多元化经营取得实质进展。公司近年来积极向文化旅游地产和商业地产转型，公司目前在建的大型文旅地产项目主要有长沙铜官窑、芜湖老街以及炎陵神农谷项目，韩国和马来西亚旅游娱乐地产的起航将进一步提升公司文旅项目品牌的知名度，并提供稳定的现金回报。除了对旅游地产的大力拓展，公司还涉足民营银行。除已参股长沙银行外，2013年11月，湖南省人民政府正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，目前正在审批过程中。

　　盈利预测及投资评级：我们预计公司2014~2016年每股收益分别为0.51元(上调2%)、0.68元(上调9.7%)和0.9元，对应2014年4月28日收盘价(6.1元)的市盈率分别为12倍、9倍、7倍，维持“增持”评级。

　　风险因素：宏观经济增速低于预期；货币政策收紧；销售下滑。(信达证券)

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