地产股走势将现三类分化 定增价倒挂暗示介入良机

　　7月9日起，大盘吹响反弹号角，两市连续多个交易日出现千股涨停，市场做多的信心又开始恢复。值得注意的是，由于此次反弹是一次硬性反弹，超跌的个股不论什么板块都会恢复强劲上涨。但可以预见的是，在超跌行情过去之后，个股和板块分化的趋势将更加明显。

　　以TMT为核心的创业板尽管反弹动能强于主板，但由于前期已经涨幅过高引发对泡沫的担忧，市场对于主板蓝筹的关注还将持续。事实上，地产板块已经出现了一些可以借鉴的投资风向。比如，大跌导致的定增价格倒挂在地产行业实为罕见，从长期趋势来看，定增价和股价平衡始终是规律，地产板块的掘金机会开始体现。

　　地产股三类分化

　　改革题材最稳健

　　在经历本轮股市大跌后，不少市场人士认为，大跌必将导致市场重新洗牌，个股分化将成为“新常态”。单就地产板块而言，行业内上市公司大致可分为三类：传统地产蓝筹股、改革地产股和转型地产股。短期来看，这三类股票在超跌反弹行情中看不出差异，但在反弹行情过后，三类地产股的走势将出现很大不同。

　　传统地产蓝筹股一般指全国性的龙头地产公司，比如“招保万”。这类地产股由于前期涨幅一般较小，相对于创业板，这类龙头股的涨幅基本排在行业最末，因此，本轮大跌的跌幅也相对较小，短期反弹的动力并不强，博反弹的意义不大。但整体来看，这类龙头股估值稳健，市盈率普遍维持在20倍的行业中等水平，加之维稳氛围的延续，这类地产股的安全边际最高，中长期的投资逻辑并未改变。

　　转型地产股的反弹动力目前来看是最强的，但在反弹过后，震荡行情下的风险也最大。此前涨幅过高的地产公司下跌幅度最大，比如廊坊发展、华夏幸福、北京城建、金融街、华发股份、荣盛发展等个股已跌至牛市之初的水平。事实上，该类个股最近的反弹趋势更为明显，反弹涨幅普遍在30%以上。

　　这类转型地产股又分为两大类，一类是区域性的政策题材股，比如以京津冀一体化、粤港澳自贸区、上海自贸区为题材的地产公司，自去年以来，随着政策释放不断透支自身股价，估值体系甚至已经脱离传统地产行业估值，更偏近于创业板的估值；另一类则是自身筹划业务转型的地产股，比如健康养老医疗地产(如宜华健康)、文化旅游地产、地产金融、互联网地产交易概念等，这类主打新兴业务的个股往往有“讲出好故事”的可能，一旦市场情绪减弱，这类个股的走势也将会减弱。

　　中长期来看，改革地产股更有可能成为市场中的稳健题材。比如，在上海国资改革引导绿地借壳上市的背景下，金丰投资在大跌之下的抵抗力最强，反弹的涨幅也维持在高位；再如，以深圳国资改革为代表的地产平台建设中，天健集团、深振业、深深房的趋势性机会更加明显，从最近几个交易日的情况来看，深圳的几只改革地产股反弹势头强劲，量能放大；此外，以中粮地产、中航地产、南国置业、招商地产为代表的央企改革也值得关注，由于本身的央企背书和政策主题，这类个股的安全边际不比传统蓝筹低。

　　定增价倒挂难持续

　　超跌股存修复空间

　　此轮巨幅下跌行情中，定增价格这一“股价洼地”也悉数被破。据不完全统计，在7月9日反弹行情到来之前，有超过五成的地产股股价已经跌破或逼近最近一期定增价格。

　　一般来说，地产股由于本身估值较低，股价的稳定性相对较高，股价跌破定增价的情况并不常见，一旦出现，股价长期倒挂的可能性也并不高。因此，从这个角度来看，定增价倒挂的地产股，如果基本面良好，股价逐步回归应当是符合预期的。

　　如配表所示，截至7月14日收盘，在经历了数天的反弹行情后，仍有四只地产股的股价是低于定增价格的。粗略看来，如果没有反弹行情，或市场仍然持续走低，地产股集体跌破定增价的情况将很可能出现，由于市场对于定增价有安全边际的预期，股价持续深跌的情况不大可能出现。

　　此外，尽管有很多地产股股价已经逐步企稳至定增价水平线以上，但前期股价跌幅普遍在50%上下，超跌个股未来的修复空间仍然存在。