房地产行业住宅周报:新北京东风来临 浪淘沙始现真金

　　一手房销量:1)环比:整体环比下降25%,其中一线下降27%,二线下降26%,三线下降20%。2)同比:整体同比升34%,其中一线升114%,二线升19%,三线升18%。3)本周与2014年全年周均比:整体升21%,其中一线升63%,二线升13%,三线升7%。4)累计同比:整体同比升26%,其中一线城市升56%,二线升21.6%,三线升17%。一手房整体成交均价:环比升0.6%,同比升29.6%。二手房销量:本周环比降2%,同比升117%。

　　库存水平:12个典型城市一手房平均可售面积环比降0.1%,同比升6.3%。去化时间:12个城市新房去化时间12.1个月。

　　板块估值:2015年PE主流公司13.3倍,RNAV折价3%。一线11.1倍,RNAV溢价19%;二线12.7倍,RNAV折价19%;三线16.9倍,RNAV溢价66%;地产+X13.4倍,RNAV折价14%;商业14.6倍,RNAV折价27%。板块表现:上周板块整体上升1.8%,跑输上证3.3pc。

　　本周观点:市场经过本周调整后呈企稳态势,经过市场暴跌的洗礼后,只有“真金”方能享受之后的反弹行情。北京行政副中心尘埃落定,新北京主题将成为大浪淘沙后出现的第一批真金。我们维持2015年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断,整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局,依旧看好地产股在宽货币预期下的表现,建议关注京津冀、深圳区域和自贸区板块的投资机会。

　　国君地产组合包含滨江集团、格力地产、天健集团和荣盛发展,权重占比均为25%。国君地产组合指数上周下跌1.5%,跑输房地产指数3.4%,跑输上证指数6.7%。组合指数2015年累计涨幅为53.9%,跑赢房地产指数32.2%,跑赢上证指数38.2%。

　　聚焦通州,加快推进北京市行政副中心建设。据央视《新闻联播》7月11日报道,北京市积极贯彻京津冀协同发展规划纲要这一重大国家战略,着力有序疏解北京非首都功能,深入优化调整城市布局,发挥首都对周边地区的辐射带动作用,实现优势互补、良性互动。此外,7月11日,北京市委、市政府关于贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见经市委全会审议通过。

　　维持行业增持评级。2015年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类重点推荐:格力地产、天健集团;3)浪漫满屋(转型之优秀标的):推荐滨江集团、苏宁环球、华业资本4)新北京主题:华夏幸福、荣盛发展。5)港股受益:花样年、绿地香港、彩生活、碧桂园。