迪士尼配套建设进展顺利 七股野蛮生长

　　浦东金桥

　　浦东金桥:业绩稳健增长,参股东方证券上市在即

　　浦东金桥 600639

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2015-03-16

　　事件:公司公布2014 年年报。报告期内,公司实现营业收入19.14 亿元,同比增加33.99%;归属于上市公司股东的净利润4.30 亿元,同比增加0.57%;实现基本每股收益0.46 元。本年度公司每10 股派发现金红利1.4 元(含税)。

　　投资建议:

　　结算利润率下行造成利润增速低于营收增速。2014 年,公司完成“T22 号地块部分厂房”销售,“T4 号地块土地”、 “T5-7/5-11 地块在建工程”、“T6-5 地块在建工程”转让,使销售收入增加2.8 亿元。报告期内公司实现营业收入19.14 亿元,同比增加33.99%;由于本期出售项目毛利率较低,使得报告期内公司实现净利润4.30 亿元,同比增加0.57%。

　　招商工作有序推进。2014 年底,公司持有各类物业总体出租率为87%。报告期内,各类物业平均租金分别为:住宅类约3.9 元/天/平,厂房、仓库类约1.2 元/天/平,办公楼类约3 元/天/平,研发楼约3.4 元/天/平,商业类约3.2 元/天/平,酒店类约5.8 元/天/平。报告期内,公司以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点,全力以赴落实了大唐、中新社和大族激光项目、桂林福达、富友金融总部园项目等重大项目。

　　定增注入优质资产。

　　1)拟募资30 亿元注入联发公司39.6%股权。联发公司拥有“金桥”、“碧云”两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。截至目前,联发公司拥有在营物业总建面(含地上和地下面积)约65.42 万平;同时拥有待建、拟建及在建面积约33.20 万平。在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其20.66 亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5600 元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10747 元/平米。

　　2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置佳。本次非公开发行可募集的现金不超过9.34 亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4 地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75 公里,距浦东国际机场直线距离37 公里。

　　参股东方证券上市在即,受益上海自贸区扩容政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66 亿股的东方证券进入IPO预审阶段, 一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。公司在临港地区有20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估。我们预计公司2015、2016 年EPS分别是0.55 和0.64 元,对应RNAV是15.78 元。截至2015 年3 月13 日,公司收盘于24.47 元,对应2015、2016 年PE分别为44.49 倍和38.23 倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,目前上海自贸区标的2015 年平均动态45XPE,考虑到公司参股3.88%的东方证券上市在即,给予公司2015 年50XPE估值,对应目标价27.5 元,维持公司的“增持”评级。