房地产再迎重磅利好 逾4亿资金逆市布局12只龙头股

　　张江高科公司半年报:投资驱动高增长，加速科技投行大转型

　　投资要点:

　　事件。公司公布2015年半年报。报告期内，公司实现营业收入5.06亿元， 同比下滑30.1%；归属于上市公司股东的净利润2.84亿元，同比增加1.71倍；实现基本每股收益0.18元。

　　2015年上半年公司房产销售下滑使得营收减30%，投资收益大幅上升使得公司净利润大幅增加1.71倍。上半年，公司计划以轻资产基金管理平台，引入社会资本，实现项目经营与资本经营相融合。上半年公司一方面寻求区内外可开发提升的物业资源，另一方面探索长期租赁资产变现。上半年，公司完成众人科技、金融发展基金出资；完成上海武岳峰集成电路股权投资合伙企业(有限合伙)的有限合伙协议的签署，公司拟投资等值于20000万元的美元，该基金将以并购方式投资国内外高成长中后期企业，以及被低估的成熟期企业。

　　2015年7月，公司出售3幅地块项目，回笼金额5亿元。2015年以来，公司实现旗下控股公司资产滚动投资。公司收回张江技术创新区内部分土地房产，更高产业能级的二次开发陆续正式启动。2015年，公司计划实现营收25亿元以上，房地产营业利润不低于去年。

　　投资建议。受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。目前，公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元，上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元，两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市尝注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍，即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此，可知公司NAV 是466.62亿元，对应RNAV 是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.38元和0.44元。截至8月24日，公司收盘于21.3元，对应的动态市盈率分别为56.1倍和48.4倍。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市尝注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE 投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV 的1.1倍，即33.14元为公司6个月的目标价，维持公司“买入”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。