解密营改增对房地产业影响 六股蓄势待发

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　　保利地产:加速推货,持续优化布局

　　保利地产 600048

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-04-29

　　加速推货确保销售稳增。一季度公司实现签约金额451.3亿元(+131.35%),签约面积343.5万方(+117.19%)。3月份销售业绩大幅提升单月实现签约金额222.3亿元,同比增197%,环比增150%,创下3月单月历史新高。未来公司将紧抓市场回暖的窗口期,加大推货和去化力度,确保销售业绩稳定增长。一季度末账面预收账款1513亿元,加一季度营业收入已占15年全年营收138%,16年业绩稳增长可期。预计16年销售金额1772亿元(+15%)。三费费率9.9%(-1.3个百分点)销售费用6.9亿元(+37%),管理费用6.1亿元(+16%),财务费用5.8亿元(+25%)。净负债率较15年末下降1个百分点至84%,扣除预收账款其他负债占总资产比重为40.45%(-4.38个百分点)。

　　持续优化区域布局,加大补充土地资源。一季度新拓展项目21个,新增容积率面积460万方(+85%),权益比例66%,其中一、二线城市占比62%,平均楼面地价3674元/平方米。同时公司稳步推进项目开发,新开工面积505万方(+20%),竣工面积181万方(+74%),在建面积4133万方(+3%)。截至报告期末,公司房地产项目覆盖64个城市,在建拟建项目共269个,总占地面积4720万方(+9%),可售容积率面积9695万方(+10%),待开发面积5558万方(+11%),待开发面积中一、二线城市占比71%。

　　地产业务持续领先,金融、养老加快布局。公司作为开发企业龙头,成本、规模优势不断凸显,目前项目储备丰厚且区位良好,将充分受益于市场好转,未来三年业绩将稳步增长。此外金融、养老业务布局日趋完善,金融业务将形成信保基金(15年累计管理规模413亿元)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。养老产业已形成一定规模,未来将坚定实施居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略,逐步形成养老地产开发、养老服务、老年用品销售、介护培训等成熟商业盈利模式。

　　公司将形成以地产开发为主,以地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局,预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年CAGR14%;16-18年最新摊薄EPS为1.35、1.62、1.84元,三年CAGR17%,对应PE7、6、5倍,6个月目标价12.5元,对应16年PE9倍,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。