解密营改增对房地产业影响 六股蓄势待发

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　　新湖中宝:销售业绩靓丽,未来发展可期

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　　研究机构：长江证券分析师：蒲东君 撰写日期：2016-04-27

　　销售表现亮眼,业绩小幅下滑。得益于公司一季度地产结算面积(4.24万方,+43%)的增长和结算收入(7.03亿,+105%)的大幅提升,公司营收同比上升43.04%。而伴随房地产结算收入的增加,公司营业税金及附加(+72.69%)也有所上升;同时因本期应付债券增加导致财务费用(+145.23%)大幅上涨,叠加投资收益的减少,本期公司净利润同比下降25.38%。目前,公司项目主要布局于长三角地区的一二线重点城市。受益于一季度一二线城市房地产市场的强劲复苏,本期公司实现合同销售面积25.18万方,同比上升87%;实现合同销售收入39.04亿元,同比大幅上升207%。公司一季度亮眼的销售表现,为2016年公司实现121.9亿的销售目标奠定了坚实的基础。

　　财务结构稳健,资金较为充裕。截至本期末,公司资产负债率为74.31%,净负债率75%,负债水平总体可控,财务结构较为稳健。货币资金/(短期借款+一年内到期长债)比例为1.03,短期偿债能力优。本期末,公司35亿元公司债的申请获证监会核准,票面利率为5.50%,这将为公司未来房地产项目的开展以及互联网金控的发展提供坚实的资金支撑。

　　转换拿地模式,聚焦上海市场。2016年3月10日,公司通过收购上海亚龙古城房地产开发有限公司100%股权的方式获取上海市黄浦区一旧城改造项目。该地块位于上海内环内,占地9.09万平方米(旧城改造),建筑面积为23万平方米。通过收购公司股权获取项目的方式,不仅降低了公司拿地成本,同时也有利于公司布局于一线城市的中心,未来获利空间较大。公司目前存货大多位于一二线去化周期较短的发达城市,受益于一二线城市销售持续向好,公司未来盈利空间广阔。

　　投资评级:预计2016、2017年EPS分别为0.17和0.21元/股,对应当前股价PE为21.74和17.61倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:销售不达预期,互联网金控业务进展缓慢。