解密营改增对房地产业影响 六股蓄势待发

　　泛海控股

　　泛海控股:Q1营收高增长,金融、地产和投资全速发展

　　泛海控股 000046

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-04

　　业绩高增,提速发展。受让民生信托59.65%股权从25%提高至93.42%,对期初及上年同期数进行追溯调整后,16QI营收50.8亿元(+193.55%),归母净利润1.8亿元(-37.65%)房地产结算收入增加使得收入大幅增长,而公允价值损益和财务费用增加影响了净利的增长:1)公司将战略投资业务作为主要经营业务之一,故非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益,期内由于市场下行,投资项目的公允价值浮亏一1.O亿元(上年度浮盈0.5亿元,同比-290%);2)费用化借款利息增加,财务费用5.1亿元同比+183%。

　　资金充沛,拟再度定增改善负债结构。截至16QI货币资金355亿元同比大增98%,超短债270亿元。资产负债率84%、净负债率194%,分别较15年底下降3个、64个百分点。15年定增已完成,以9元/股募资57.5亿元。2016年公司拟定增15.77亿股融资150亿元,大股东认购20%锁定3年,其余对象锁定一年。拟40亿元增资亚太财险,110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目。充沛的资金为内生增长外延发展迅速完善金融版图提供有利条件。3月又发行22亿元5年期利率5.60%和13亿元5年期利率5.29%的公司债。

　　房地产价值加速释放。在一二线核心城市的资源禀赋在财富集中度及城市竞争力提升下价值加速释放,开发项目货值不低于2500亿元,销售继续高增长,预计16年销售在180-210亿元(+20%—+40%)金融业落地有声,证券、信托、保险等从参控股到绝对控股,互联网金融搭建完成,金融全牌照版图快速完善,综合竞争力迅速提升。民生证券、民生信托业务结构进一步优化,亚太财险、亚太再保险和亚太互联网人寿等增资或设立稳步推进,16年有望实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展。互联网金融方面,民金所已取得牌照,正筹备设立配套融资担保公司,已启动“民生金服”平台等三个应用平台以及云平台、大数据两个基础平台的建设工作,基金管理公司也正在筹建当中。

　　在集团全力支持下,金融全牌照集团基本构建完成,金融业起点高发展快,地产价值加速释放,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。预计证券及信托业16年盈利增速50%,房地产业继续保持快速开发销售反哺金融业发展,“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值20元/股,预测16-18年EPSO.54/0.79/1.11元,对应PE18/13/9倍,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。