解密营改增对房地产业影响 六股蓄势待发

　　金地集团

　　金地集团2015年报点评:其水有尽时,其思无终极

　　金地集团 600383

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-05-03

　　事件:公司公布15年年报,实现营收32762.07百万元,同比下降28.21%(前值31.00%);实现归属上市公司股东净利润3200.35百万元,同比下降19.94%(前值10.77%);每股收益0.71元,同比下降20.22%。

　　至水穷处,看云起时:1)销售毛利率小幅下降,高流动为竞争力:15年ROE下降至9.83%,毛利率下降至28.59%,总资产周转率下降至0.25;2)规模扩大三费比率有所提升:15年销售费率因销售规模扩大所致同比上升59.21%,因公司规模扩大管理费率同比上升103.28%,但得益于利息收入的增加,公司财务费率下降;3)低息融资、现金充足盼助公司未来发展:公司总计筹集约155亿元,融资成本不断降低(加权融资成本5.32%)、优化公司财务结构(净负债率仅51%)。

　　专注成长、货值充足:1)暂时减少,繁华其后:源于结算面积减少,15年实现房产营收30530.11百万元,同比下降30.36%(前值30.88%),房产业务毛利率小幅下降至27.79%;2)做强城市、深耕发展:公司形成7大区域27城的布局,销售金额617亿元,同比增长26%,其中华南区域首过百亿;3)去化超预期、货值充足:15年竣工面积达472万平米(16年预计竣工488万方),结算面积达265.66万平米,新开工面积405万平米(16年计划新开工500万方),15年新增土地储备447万平米,为近年来总投资和项目数最多的,其中一二线占比超过90%,总土地储备超2600万平米,货值充足。

　　机制创新、惟精惟一:1)跟投机制华丽登场:15年2月13日,旨在激励团队积极性,提升获取土地质量及项目运营效率,公司推出“有限合伙企业”模式的项目跟投机制;2)创新思维MAX:公司积极运用互联网思维,相继推出HOME+产品创新行动等,15年6月携手小米智能家居在互联网+领域发力,着手将“LIFE智能家”无缝嫁接到八大产品系列中;3)物业管理业务快速增长:金地物业管理面积突破5000万方,覆盖36个城市,全年新增近38个项目。

　　投资建议:公司短期受结算结构原因有所下滑,未来公司将深耕既定城市,提升一二线占比,加速去化,公司储备货值近1300亿,预计销售额超过750亿,此外稳盛和物业等创新业务快速发展,融资成本持续下行,我们预计公司2016-2018年EPS为0.81、0.89和0.95,对应当前股价PE估值为15.1X、13.6X、12.8X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。

　　风险提示:销售不及预期、投资不达预期