地产股的春天来了么？ “资产荒”或引爆地产股超级大行情

　　资产荒、举牌、沪港通开通等多方面因素叠加，让8月份二级市场的房地产板块大热。同花顺软件显示，8月初至本周四15个交易日，房地产开发指数上涨了13%，而同期沪指涨幅只有4.19%，万科A、廊坊发展“妖性十足”，同期万科A涨幅近50%，廊坊发展涨幅高达130%。那么，沉睡了多时的房地产股的机会是否会持续呢？在风起云涌的举牌大潮下，能不能寻找到下一个“万科”呢？

　　“资产荒”或引爆地产股超级大行情

　　近期地产股的表现只是一个序幕，地产股波澜壮阔的行情才刚刚开始。中国近几年最大的背景就是资产荒，资产荒将改变中国包括房地产在内的很多行业的命运，必然会给这些行业带来波澜壮阔的行情。资产荒从三方面来体现，分别是银行资产荒、保险资产荒和股市资产荒。

　　银行“资产荒”导致大规模配置按揭

　　近几年我们研究得出最重要的结论：银行资产荒导致银行必然主动去配置按揭。

　　7月份银行发放贷款全是房贷按揭。这个不是大家理解的按照供给和需求的理论，需求旺盛导致房价上涨按揭占比提升。事实是，根据融360网站统计的全国所有商业银行平均按揭贷款加权利率，这个数据在持续创历史新低，在最近一年没有降息的背景下，意味着未来越来越多的商业银行给按揭以优惠，同时商业银行给按揭以越来越大的优惠幅度。其本质就是，商业银行用持续的创历史新低的按揭利率水平，来刺激按揭的发放。

　　我们研究了包括美国、日本、加拿大、荷兰、澳大利亚、马来西亚等全球几乎所有国家，发现房地产的本质是货币现象。几乎所有国家，只要金融机构给房地产需求端加杠杆，房地产的基本面都是上行的。中国跟国外的情况一样，银行在利率市场化和金融自由化的背景下，失去了过往最优质的大型企业客户，陷入资产荒，被迫去配置按揭，必然是用越来越低的利率去发放按揭资产。而这必然带来中国房地产市场，尤其是核心一二线城市，房地产基本面的持续上行。这跟认为的老百姓的需求到顶点和购买能力不行的观点是完全相反的。

　　政府表态去泡沫必然不可能以牺牲银行系统的安全性为代价。目前地产大周期持续向上与银行给按揭加杠杆有直接关系，如果去泡沫，必然是以强行改变银行资产配置为代价，会大幅度增加银行系统资产的风险，从国外案例来看，金融系统的危机带来的影响远远大于经济危机带来的影响。因此政府必然谨慎。

　　保险“资产荒”导致险资大规模配置地产

　　保险资产荒导致其必然大规模配置核心城市物业、或者在核心城市有大量土地布局地产公司，换句话说保险解决资产荒的办法就是在银行解决资产荒带来整个国运大趋势的基础上，进行自己的资产配置。

　　近年来保险公司规模呈现高速增长之势，2016年上半年保险公司保费收入18813亿元，已达到2015年全年的77%，同比大幅增长37.3%。但受宏观经济下行、央行连续降息降准等因素影响，固定收益资产的收益率不断下滑。10年期国债收益率从2014年初的4.5%到2016年8月已经跌破2.7%。在此背景下保险公司不得不通过提高权益投资的占比，地产公司“低估值+高股息率+优势资产”受到险资青睐。目前部分地产公司通过成立保险公司购买上市公司股权也是资产荒的逻辑；买地，买物业不如购买股价严重低估的地产股。

　　股市机构“资产荒”带来地产股大行情

　　二级市场在保险和保险背后的地产公司带来增量资金持续买入上市地产股的背景下，重新认识这些严重低估的地产股的价值，股价重新达到均衡价格，我们认为这里面的涨幅是巨大的。

　　首先，从相对估值角度看，地产板块整体2016年PE(截至8月12日收盘，剔除负值)仅16.4倍，在各板块中处于明显低位；从绝对估值来看，许多地产公司市值较重估净资产值(NAV)大幅折价，少数房企市值折价甚至达到40%以上，价值明显低估。其次，从基金仓位看，目前地产股处于历史低位，截至2016年中报，公募基金配置地产板块比重为3.16%，标准行业配置为4.91%，实际配置比标准配置低1.75个百分点。同时，低于2016年一季度的3.85%和去年同期的3.47%，处于历史低位。

　　中国过去这么多年，房地产基本面走势跟货币政策高度拟合，任何行业调控政策，从来不会改变房地产基本面走势，最多形成一个扰动。美国过去50多年，一共有三个货币宽松周期，在这三个周期中，房地产占居民大类资产配置的比例每一年都是上升的。所以有非常大的把握，只要货币政策不收紧，房地产基本面仍然乐观。由于基数上行导致的同比数据可能不会像上半年那样高，但绝对不会是拐点。从股价的逻辑上看，过往几年中，政策出台后，地产股达到高点，对应着通胀和货币政策收紧，从而地产基本面恶化，这可能是一个巧合。今年则完全不同，因为经济疲弱，通胀维持在低位，货币政策不会收紧，房地产一直都跟着货币政策走，所以往年的巧合今年没有，房地产基本面会持续向好。地产股目前优异的表现，恰恰是证明过去政策的逻辑在今年不适用。所以当前我们认为，坚定看好价值严重低估、股息分红率相对较高、后面几年业绩成长比较不错的公司。看好那些在一二线城市，土地投资的时间战略、空间战略非常优越的公司，或者放眼未来具有非常强的周期判断能力、土地投资时间空间判断能力的公司。

　　投资建议：股价和房价同时走高并存

　　当前这个时间点，我们认为地产股很像2014年的券商，会持续有增量资金的进入，这是个大逻辑，而且目前大机构相关资产的配置比例又很低，企业估值具有绝对的安全边际，股息分红率又是一个比较高的水平，所以我们在当前节点坚定地认为，地产股会有一波波澜壮阔的行情。二级市场机构跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。主要推荐金地集团、保利地产、光明地产、泰禾集团、新城控股、金融街、阳光股份、绵石投资、世联行、荣盛发展、首开股份、华发股份、中洲控股、招商蛇口、华联控股、香江控股。

　　至于三四线城市，银行不愿意在这些城市加杠杆，所以机会较小。但部分三线城市可以重点关注，我们看东京和纽约这些都市圈，随着它们的高速发展，周边高速交通轨道发展，使得周边部分城市享受到了大城市的溢出和辐射效应，那这种类型的三线城市则具备机会。