2017年上海商业地产市场盘点及2018展望

　　随着又一波消费升级及产业格局聚变，2017上海商业地产市场风起云涌，据睿意德商业地产研究中心及中商数据联合发布的上海商业地产市场2017回顾及2018年展望的最新数据表明， 2017年，上海市商业项目存量面积1616万m2，新入市项目46个，其中新增购物中心体量296.3万m2。增长体量方面，过去4年呈现持续高增长趋势，预计2018年这一数字将达到706万O，上海依然处于增量提速中，而产业本身的自我升级也在发生，进一步优胜劣汰、去芜存菁，涌现了更多新的实践和探索，推动着行业的发展。

　　资产优化改造范式，商业价值再挖掘

　　2017年上海共有127.72万m2商业经历改造，项目主要位于内环及中环内。其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比57%，改造力度及范围空前，存量与增量在开展新的博弈，在商业项目长期的动态发展过程中，调整和变化一直伴随左右，这波改造热也预示着商业存量项目的密集改造高潮的到来。

　　    

　　全国项目分化趋势明显，上海市场领先全国

　　根据睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告显示，目前全国市场已明显分化为三个梯队，而上海市场依然领先全国。一方面上海市场经过多年沉淀在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海，新业态、新品牌的孵化和市朝通常也是集中于此。另一方面，互联网新科技的涌入也让商业焕发出新的生机，2017年，人工智能与共享经济成为当红关键词，便利逢，猩便利等无人零售产业已初出端倪，无人值守货架的应用场景主要集中在办公楼等区域，而无人便利店主要分布在高档小区和城市繁华地带。从分布的城市来看，无人便利店与无人值守货架主要集中在北、上、广、深等大城市推广，随着规模的不断扩大，相信今后也将逐渐辐射至一二线城市。

　　    

　　轨交商业蓬勃发展

　　上海2025年新一轮的规划将依托轨道交通网络，实施集约紧凑的TOD(transit-oriented-development)发展模式。数据显示：2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1km，2/3 的新增购物中心离地铁站距离800m内。轨道交通拉近了既有商圈的距离，对存量与增量市场提出了更高的差异化要求，商圈特色细分化成为必然。基于商业发展的大趋势，轨道交通的通达性成为了商业项目是否能吸引客流的重要客观因素之一，睿意德联合中商数据发布了2025年规划中上海商业项目分布指南，在2025年轨道交通线路的基础上，标注了每个站点附近4万方以上的商业综合体项目(包含落成、在建及未来拟建)，据悉，相关商业项目分布数据平台也将随之上线，已引起行业广泛关注。

　　展望2018年，商业供应依然井喷，市场竞争将持续升级，围绕IP场景打造，品牌业态创新，大数据驱动的精益化运营管理，将成为项目重要抓手。随着上海消费升级的进一步提升，更多新业态新品牌落户上海，产业格局也将更加多样化，明年的上海商业地产市场将更值得关注。