上海仍是中外投资者亲睐之地

　　私人房地产咨询服务公司高纬环球，近日发布了2013年第四季度上海投资市场报告。报告指出，对于中国的投资市场2013年是令人振奋的一年。在当前的经济情势下，虽然北京在某些方面依然富有吸引力，但上海仍然是中外投资者更加亲睐投资目的地。

　　市场继续见证了相当数量的出于自用和纯投资目的而发生整栋地产收购。上海证明了这一说法。2013年上海市中心城区和非核心区域都有着不俗的成交数量，尤其是下半年边缘商圈和商业园区。

　　高纬环球大中华区投资部执行董事林荣杰认为：“总的来说，本土的投资者们在中心城区变得越来越积极并且十分青睐中心城区的优质资产，因而外国投资者感受到了日益激烈的竞争从而把目光投向了有更多选择的新兴市惩其他资产类别。”

　　中国政府一直保持行政管制，旨在减少投机活动(尤其是房地产市场)，以解决产能过剩和调整经济结构，从而使经济发展以一种可控的态势放缓。

　　2013年第四季度人民币相对美元走强，即期汇率攀升55个基点至6.0969。人民币年初至今升值达3%。

　　近年来，北京的商业地产领域比如写字楼和零售地产表现明显优于住宅市常这很大程度上是因为旨在缓解商品房价格增长的紧缩政策。

　　由于业主价格期望过高，加之可交易的写字楼数量有限(相对上海而言)以及政府对写字楼处置和使用的限制，因此2013年尽管北京写字楼投资市场需求旺盛，但是整栋交易却相对较少。

　　就上海投资市场而言，高纬环球中国区投资部董事李健表示：“尽管未来供应量较大，租金增长乏力，但是上海投资市场成交活跃度一直持续到2013年第四季度结束，使得今年成为历史上整栋写字楼交易最热年度之一。”

　　本地投资者往往更多是来自金融行业并且一般都购买写字楼以自用。这类交易中最引人注目的或许是东方金融中心以大约71.6亿元人民币的价格出售给了包括中国光大银行和中国建设银行在内的财团。

　　经过了第三季度如此之高的成交量以后，边缘商圈对本地和外国投资者依旧保持着很高的吸引力。

　　万顺昌以大约22334元每平米的价格从中国旅行社手中购得位于普陀区的总建筑面积约为31,700平方米的港中旅大厦写字楼。

　　由于2013年的成交量较高，因此上海高品质写字楼投资回报率略微下降至大约5.2%到5.4%，而零售商业地产由于成交量不足且供应量较大，以及出于对国内迅速增长的电子商务可能的对实体店铺造成冲击的担忧，其投资回报率基本保持不变在4.8%至5.0%之间。

　　在中国的中央商务区，由于越来越多的国内投资者例如银行和保险公司追逐高品质资产，越来越多的期望相对合理租金回报的纯投资者逐渐在边缘商圈和商业园区寻找机遇这些区域有着更高的交易成功率，因为以购买自用为目的的国内业主不会像竞争市中心的写字楼那般去竞争这些区域的写字楼。

　　高纬环球大中华区执行董事总经理何伟度预测：2014年国内的保险公司、基金和机构投资者将加大对写字楼的投资，在高品质资产上他们将表现出非常激进的谈判姿态。

　　继东方金融中心的交易后，很有可能财团交易会变得更为普遍因为它不仅可以分散风险还可以提高收购团队的声望。

　　尽管在中期时间内，来自国内投资者的竞争加剧以及写字楼租金增长有限，但是国外投资者基本不会撤出。相反，拥有丰富投资经验团队的国外投资者将会跳出常规思考，而非追逐核心区域稳定且引人注目的资产。那些能够有效利用自身竞争优势并且寻求创新的投资策略的公司仍将获得可观的回报。但是此类投资也伴随着更高的风险。

　　2013年9月29日，中国正式在上海启动了试点自由贸易区(FTZ)。这个举措证明了改革仍将飞速进行，尤其是在金融业领域。特别是，人民币的可兑换性以及汇率和利率的自由化将直接影响人民币是否能成为世界性货币。这将在2014年进一步激发投资者对上海的兴趣。