地产股大面积破净 市场面临调整修复

　　政策引导产业方向

　　贷款紧缩蔓延 房地产类贷款紧缩扩大的效应已经蔓延至资本市场。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。

　　值得一提的是，在房地产类贷款紧缩扩大背后，上市房企流动性负债居高不下的风险也日渐突出，或将成为拖累其未来业绩的隐形“杀手”。毫无疑问，政策的一再加码将使得今年的房地产市场较为艰难。

　　市场之所以如此敏感，甚至有些风声鹤唳，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。可以肯定的是，在当前这样一个房地产整体供过于求、货币政策偏紧、银行存款增速下滑的环境下，银行业对于房地产风险的重新评估，将会提高房地产贷款的风险权重，收紧普通的开发贷和按揭贷。(投机 http://blog.cs.com.cn/a/01010000CFAA00D94E245D3D.html)

　　房地产周期或加速逆转 在经济增速下行、货币政策紧平衡环境下，房地产价格持续高位运行，开发商的资金杠杆率处于高位，房地产市场风险明显上升。银行暂停办理夹层融资业务和供应链金融业务，源于对当前房地产市场风险的担忧。不过，目前国内房地产企业的融资方式主要是银行开发贷，夹层融资占比较小，其暂时影响不会太大，警示意义或大于实际影响。

　　但由此可以看出，银行对房地产贷款的态度正在发生改变，资金面紧张将成为影响今年楼市最大的因素，未来整个房地产行业的资金状况可能持续紧张。今年银行对房地产贷款必须面临去杠杆的过程，信贷收紧将从源头上扼住整个房地产市场后续资金流。(李攀 http://blog.sina.com.cn/s/blog_9c90b7700101mwal.html)

　　市场面临选择

　　地产股大面积“破净” 前不久，香港主流地产商推出大幅降价的方案，现在杭州部分楼盘也出现大幅降价的情况。近期市场传闻部分商业银行停止地产夹层融资。在相关负面消息持续发酵的背景下，地产股一如预期出现恐慌暴跌，部分地产股更跌至“破净”边缘。据统计，在地产股集体暴跌的冲击下，两市有多达20只地产股宣告“破净”，其中既有主流地产股，也有二三线地产股。一些地产龙头也逼近“破净”边缘。(54663 http://blog.sina.com.cn/s/blog_513117a40101hzpc.html)

　　市场或陷低迷 经历了近几年快速扩张，当前房地产企业的杠杆率处于历史高位，房地产企业在今年仍然具有极高的融资滚动需求。销售回款，银行或影子银行融资是房地产企业的主要资金来源。而银行信贷收紧无异于同时掐断了这两条路径，一方面影响到个人贷款成本和发放，影响到购房者的支付能力和心理预期，导致销售回款困难；另一方面对房企的贷款收紧，直接影响到房企资金链，影响到开发投资和购地。近期各地房地产销售的数据已经明显下滑，开发商资金链紧张而降价促销的案例时有出现。

　　个贷收紧将加剧销售放缓局面，导致销售回款状况恶化，加速房价拐点来临。未来个人房贷利率优惠消失甚至上浮将长期持续，利率上升将明显增加购房成本，降低购房者支付能力，导致销售下滑。而销售下滑进一步加剧潜在购房者的悲观预期，带动市场进入低迷，房价难以继续坚挺。(广西玉林 http://blog.sina.com.cn/s/blog_e02929950101kkso.html)

　　大调整周期还是估值修复 地产股的走势，众说纷纭。有看空者认为地产股将正式进入大调整周期并长期看空。有关收紧相关贷款以及杭州项目降价这两个消息中可以得到四个警示，一是2014年开发商融资会很困难，二是房贷不容乐观，三是房价会严重分化，四是房地产投资不容乐观。

　　也有人认为，短期内个别城市或楼盘降价难以形成实质的扩散式影响，而对于银行“停贷”，这只是个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质；另外开发贷和按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，非主流房地产业务。基于对行业基本面较为乐观的判断，关于对未来地产股表现时表示，短期依然看好地产股票反弹30%-50%，“实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复”。(BAOBAO http://blog.sina.com.cn/s/blog_c093cf8d0101se9c.html)

　　短期关注相对收益机会

　　或出现相对收益机会 短期开发贷趋紧以及杭州部分楼盘降价的消息，导致板块整体出现调整。但实际上节后销售政策复苏，今年一线城市房价仍将上涨，二三线城市房价基本持平，资金链断裂及降价的概率不大，因此如果股价调整幅度较深，则反倒给地产股提供了买入机会。待到3月销售回暖以及按揭贷款释放后，悲观情绪将消除，届时板块估值将出现修复。(亿昌股票 http://blog.sina.com.cn/s/blog_6cce7fe30101dtoa.html)

　　龙头公司投资价值明显 近日房地产板块暴跌，众多机构出现在卖出席位上。不过也有基金表示，目前来看，地产龙头公司的投资价值已经比较明显。目前的分歧在于，房地产的风险是区域性、短期性的，还是长期性、全面性的，前者仍有机会，后者恐怕就是先作壁上观了。

　　整体来说，2014年的市场相比2013年发生调整在市场预期之内。目前阶段，房地产板块处于市场信心最为脆弱的时候，市场高速增长期已经过去，今年会出现一定程度的调整，但并未达到向下的拐点。

　　地产股调整后仍会有3到5年的平稳发展期。目前来看，龙头公司的投资价值已经比较明显。首先，地产股的市净率、市盈率都已经很低，其次，龙头公司的现金流状况好，在行业调整中会受益，第三，龙头地产公司积累了庞大客户群，以此为基础提供服务的市场及空间也非常广泛。(战壕 http://blog.cs.com.cn/a/01010004F58A00CF98DEE7B9.html)

　　以上博文由中证网博客版主倪伟提供

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