地产股保卫战

　　2013年对于开发商来说可谓是收获颇丰的一年，虽然遭遇“国五条”的调控，但几

　　家龙头房企纷纷刷新了各自的销售纪录，“千亿俱乐部”成员也扩至7家，不少中小

　　房企的业绩也实现了一定幅度增长。

　　据《证券时报》数据统计，截至2月中旬，132家A股上市房企已经有65家披露2013年全年业绩预告，其中业绩预增的有43家，占到已披露业绩预告公司的66%。然而，在业绩普遍向好的情况下，两市地产股2014开年以来的股价走势持续低迷。

　　投资者不禁要问，业绩优良的地产股被看空背后的原因是什么？地产股未来的投资之路在哪里？《每日经济新闻》记者采访业内专家和券商分析师，业内对地产股今年的预期普遍谨慎，短期内的投资价值仍然难以显现。

　　地产股的冬天

　　业绩越好股价越低

　　每日经济新闻记者 蒙湘林 发自北京

　　尽管去年房企业绩表现不错，但二级市场上的房地产板块整体走势却并不理想，据同花顺数据显示，2014年前两个月房地产开发指数跌幅达3.22%，资金流出明显。2月中旬出现银行停止放贷传闻后，地产股再次遭遇集体暴跌，一大批中小市值地产股破净，“招保万金”等地产龙头也处于破净边缘。

　　相比房企去年火爆的销售情况，地产股为什么还是遭到市场沽空？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：一方面由于流动性偏紧的预期，如最近美国QE3加速退出、人民币汇率快速下跌、房贷收紧等导致资金偏紧的预期；另一方面，近期个别城市出现楼盘降价等现象，加重购房者观望情绪。

　　因此，尽管房企业绩实现了增长，但在股市整体弱势的情况下，地产股股价出现大幅度下跌是可以预见的。

　　另一方面，股价的“跌跌不休”也反映在地产股的估值上，此前的股市“贵族”房地产股票自2007年达到顶峰后持续调整，目前估值已经处于历史底部。据Wind资讯统计显示，2007年10月16日上证指数在6124点的位置时，房地产股的平均市盈率为83.43倍；2008年10月28日上证指数创下1664点新低的时候，房地产股的平均市盈率为14.31倍，而目前房地产股的市盈率低至10.44倍。

　　令市场唏嘘的是，相较于房地产股票市盈率一路下跌，实体市场的房地产开发和销售这几年却持续火爆，是我国房地产价格涨幅最快的阶段。

　　中原地产研究总监张大伟解释道，造成股价或市盈率和业绩背道而驰有两点原因：其一是，股价反映的是未来的预期。具体看，杭州降价等新闻的确存在夸张，但类似信号的频繁出现，必然会影响到购房者心理，这种心理波动又会提前反映在资本市场的投资上；其二，股价反映的是企业利润，从现在看，虽然房价还在涨，但地价涨幅远超过房价的涨幅。今年年初，一线城市的拿地规模不减反增，拿地成本高企，如此一来房企的利润率肯定是逐步下滑的，既然利润处于下滑趋势，那么股价自然会做提前的调整。

　　在地产股频频全线下跌的情况下，不少房企也开始抛出回购或增持计划以抑制下跌的趋势。2月5日，恒大地产拟以超过3.7亿港元回购1.2亿股股份；2月26日，保利地产、新湖中宝和深振业均同时发布大股东增持计划。事实上，房企这类护盘措施对于地产股的股价刺激作用并不大，除了偶尔出现反弹，上述几家上市房企的股价仍然持续低迷。对此，国信证券房地产行业高级研究员方炎坦言：“地产股的回购或增持在提振股价方面效果其实很微弱，倒是在巩固大股东控制权、稳定股权融资能力方面有较好的作用。尽管现在业绩不错，但市场对于房地产行业整体利润率下滑的预期没有变，因此虽然有增持，但投资者还是会用脚投票。”

　　地产股股价的长期低迷并没有影响房地产企业在新业务模式上的大胆尝试，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新业务模式在短期内可能对地产股的股价有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回调。例如，去年计划收购海外油田的美都控股和正和股份，股价曾出现大幅上涨，不过后来股价回落明显。今年1月，涉足博彩业的新华联、开发液化石油气的莱茵置业、沾上网络彩票概念的中体产业、具备自贸区概念的天津松江和津滨发展都成为当月涨幅前五的股票，但其股价在2月随即出现大幅下跌。

　　在大环境普遍谨慎的情况下，地产股短期内的投资价值很难体现，地产主题目前不建议大量进入。另外，房企业务多元化应侧重在和房地产主业相关的新业务上，相比之下，涉足非主营相关业务往往市场不会认可。

　　互联网思维拯救房地产？ 房地产网站股价“独立上行”

　　每日经济新闻记者 区家彦 发自广州

　　就在地产股陷入“跌跌不休”的困境之际，令一些地产大佬附于房地产公司迷惑的是，部分地产服务类公司股价却走出独立的上涨行情。

　　《每日经济新闻》记者发现，去年初至今，包括搜房网、易居中国等网络房地产信息服务公司市值“逆市”大幅增长，以搜房网为例，公司市值逼近去年刚刚进入千亿俱乐部的恒大地产。

　　难道是开发商的利润，被这些互联网服务商挣去了？还是说，互联网企业在未来的竞争中，比传统房地产企业更被看好？如果是这样，经过互联网思维改造的房地产公司未来能否重振雄风？

　　房地产网站市值飙升

　　在房地产行业，建筑公司、中介、代理公司、广告公司、房地产网站都是服务于房地产开发商的“乙方”。在很多人眼里，这些企业就是靠开发商吃剩下的 “残羹剩饭”生存的。有人曾总结说，开发商“吃肉”，中介啃“骨头”，房产网站“喝汤”。然而，谁也没想到，如今“喝汤”公司的身价，居然高过了“吃肉”的开发商。

　　其中，2010年9月登陆纽交所的搜房网，成为最近一年来最受投资者追捧的房地产类上市公司之一。

　　《每日经济新闻》记者计算，截至3月4日，搜房网收盘价为83.99美元，较去年初开盘价涨幅超211%。以市值计算，截至3月4日收盘，搜房网总市值约为68.68亿美元(约合421.82亿元人民币)。去年销售额突破千亿的恒大地产，同期市值却只有370.07亿元人民币。

　　拥有高市值的，不只有搜房网，与其业务性质接近的易居中国、三六五网等公司市值也出现大幅飙升。《每日经济新闻》记者统计发现，截至3月4日，与去年初开盘价相比，易居中国、三六五网两家公司股价涨幅分别达到177%与76%，市值分别达到79亿元与49亿元人民币。

　　与之相反，备受瞩目的千亿房企股价却不甚理想，2013年的千亿“黑马”碧桂园股价自去年初至今已下跌3%，A股地产“一哥”万科同期股价更是下跌接近40%。

　　互联网思维的胜利？

　　从业务范围来看，搜房网收入主要来自网络广告及电商服务，恒大地产收入主要来自物业开发销售，前者业务主要是为后者服务。从收入规模而言，2013年搜房网总营收为6.374亿美元(折合约39亿人民币)，恒大地产2013年上半年营业收入已经高达419亿元，年内合约销售额突破千亿。为开发商“打工”的搜房网，为何能发展如此迅猛呢？

　　一位投行人士向记者表示，虽然从财务数据来看，很多大型房企规模占优，但由于定位互联网服务，轻资产的特性决定了搜房网在净利润率、净资产回报率等关键指标上超过重资产的房地产开发商。

　　《每日经济新闻》记者查阅财报发现，搜房网2013年总营收为6.374亿美元(39亿人民币)，但净利润高达3亿美元(18.3亿元人民币)，同比增长97%，净利润率接近50%，净资产收益率接近100%。与之相对，万科2013年中报显示，公司营业收入为413.9亿元，净利润为45.6亿元，净利润率约为11%，万科在2012年净资产收益率为19.66%，为1993年以来最高水平。

　　更重要的是，搜房网不仅获益于房地产销售推广渠道从线下向互联网转移，更依托着海量的用户数据优势，成功从单纯的广告业务向销售环节实现深度介入，通过电商服务成功带动营业收入大幅增长。

　　搜房网2013年财报显示，代表广告业务的网络营销服务营收为2.783亿美元，同比增长11.4%；电子商务服务营收为1.881亿美元，同比增长84.1%；二手房业务搜房帮房源发布服务营收为1.615亿美元，同比增长高达121.7%。

　　德银认为，作为国内最大的在线房地产垂直网站，过去两年搜房已成功利用其用户流量，从单纯的广告业务转向线索驱动营销/电商平台，未来搜房网仍将受益于处于起步阶段的电商业务实现快速增长。

　　“虽然搜房网的主营业务依托于房地产行业，但它的本质是一家为房地产行业提供网络广告与电商服务的互联网公司，这不仅让它受益于中国房地产市场的蓬勃发展，也得益于中国互联网用户的高速增长，这也是与同质化竞争激烈的房地产行业相比，搜房网在细分市场取得远高于行业增幅的发展速度，股价也摆脱地产板块走出独立行情的重要原因之一。”盛富资本与协众国际总裁黄立冲告诉《每日经济新闻》记者。

　　用互联网改造房地产

　　以搜房网为代表的房地产垂直网站改变了传统的地产销售模式，未来会不会出现一个“小米”颠覆房地产的开发模式，谁也说不准，正如郁亮直言：“可能我们未来的对手不是我们现在所谓的对手，也可能将是现在完全不知道的人在做我们的对手”。

　　中银国际分析师田世欣认为，在行业增速下降的背景下，房地产开发同质化竞争的现状必然受到冲击，虽然龙头房企可以通过集中度提升获得超越行业的增速，但从2013年以来开发商纷纷回缩战线至一二线城市的战略以及住宅开发竞争的同质化来看，房企通过原先提高周转速度的方式维持成长性必然受到挑战，回报率面临下滑压力，更多开发商开始考虑重新进行战略布局。

　　自称“与其被别人革命，不如自己革自己的命”的万科已经率先行动。

　　万科物业与华为合作开发的手机APP“住这儿”在去年“双十一”正式推出，主要为万科业主提供社区圈子交流与周边商圈服务，虽然这款APP目前功能应用仍较为单薄，但可以预见的是，无论是万科目前所做的“五菜一汤”社区配套、为业主提供配送、团购等服务的 “幸福驿站”、甚至未来可能提供的金融服务都有可能通过这款APP与业主实现“零接触”。

　　此外，包括世茂房地产、绿城中国、花样年、海印股份等公司也纷纷结合互联网推出“云”社区服务、O2O等新的商业模式，尽管新的商业模式和盈利模式仍然模糊，但房地产“触网”将成为不可扭转的趋势。

　　“中国房地产未来依靠"拿地-建房-卖房"的模式来赚大钱将难以为继，未来的商业模式必须调整。对于房地产商而言，数量巨大的业主群是他们拥有的最宝贵财富，在互联网思维下，倘若找到合适的突破口来开发这一金矿，将成为房企未来很长一段时间的业务增长点，也能成为新的股价催化动力”，辉立证券分析师陈耕如此告诉《每日经济新闻》记者。

　　市值保卫战的难题：业务转型须获投资者认同

　　每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

　　事实上，在过去一年中，转变既有发展模式，探索和寻求新的商业模式，已经成为房地产行业的一种风尚。云服务、代建、地产金融、社区金融、社区电商……这些全新的名词，不断从开发商召开的各种战略发布会上传出，但地产股的价格并没有因为这些崭新的战略转型方向发生巨大的变化。

　　《每日经济新闻》记者采访中信建投首席分析师苏雪晶时问道，为何地产商作了很多对行业具有颠覆性意义的尝试后，仍然无法摆脱股票市值缩水的命运，后者意味深长地回答：“股价已体现了资本市场的看法。”

　　苏雪晶认为，根本原因是投资者目前还没有看到这些新的战略方向的盈利前景，在这样一个背景之下，股票价格自然不会有大的变动。

　　五花八门的轻资产运动

　　实际上，房地产公司在“触网”之前，已经有过五花八门的各式“轻资产运动”。早在2010年，绿城就第一个“吃螃蟹”，向全行业推出了绿城“代建”业务，按照被代建项目的6%~7%收取费用。在当时，这是个相当令人眼馋的数字。

　　“绿城自身的净利润率也不过只有12%，代建的收费等于是和绿城大量投入自有资金开发的项目接近了。”亿瀚智库中国上市房企研究中心副主任张化东说。

　　绿城的轻资产业务，不仅只有代建，还包括它的建材电商。截至2013年12月，绿城电商已成功拓展了包括葛洲坝集团、积水房产、重庆两江集团、海尔集团等外部会员333家，客户类型包括房地产开发商、工程承建商、城市综合体、酒店、银行等。目前，绿城电商服务的房地产项目已达600余个，年销售额25亿元。

　　发展轻资产模块的不只有绿城。另一家位于浙江的房地产上市公司去年也推出了新的业务—体验式消费型城镇商业资产管理服务，并在上海、四川、浙江等地开出了五家商业地产资产管理公司。

　　同样，花样年也推出了“彩生活”这样的社区电商，并依托社区服务的平台，发展面向业主的社区金融。

　　这些新推出的业务背后，都有一个共同的商业逻辑—减少企业自有资金的投入，通过轻资产的商业模式盈利。

　　对现金流和负债率饱受诟病的开发商来说，上述模式显然有利于公司的财务健康，帮助投资者对公司建立信心。但出人意料的是，资本市场却被没有立即作出正面回应。

　　即使已经涉足社区金融的花样年控股，去年的股价维持在1.2~1.4港元间，并未出现大幅增长迹象。

　　这个结果让很多人感到诧异。为什么房地产业的转型，却难以得到资本市场的踊跃回应呢？

　　盈利前景尚未被看到

　　开发商向互联网转型，资本市场会不会看好？张化东举例说，三泰电子推出的“速递易”，说白了就是进入到各大社区的自助快递箱，但这一业务推出后，三泰电子的股票几乎涨了40多倍。

　　如果说，速递易不过是解决物流的最后一公里，而万科、世茂在内的开发商所提供的社区金融、社区服务所涵盖的领域显然要比三泰电子大得多。

　　据张化东统计，万科目前已经累计开发交付的社区将近1亿平方米，能容纳300万~500万人口，这部分人群每年在社区的常规消费规模都是非常惊人的。在此基础上，万科等地产商开展的社区金融、社区电商和社区服务等新业务，显然孕育着巨大的潜力。

　　但目前关键的问题是这些企业的转型仍然处于探索和尝试阶段，连样板都没有完成，资本市场很难对这些新业务的盈利前景进行评估，市值偏低也是理所当然的事。

　　不仅如此，兰德咨询总裁宋延庆还认为，更糟糕的是有些房企的转型，让投资者认为，连开发商都已经不看好房地产行业了，要转型其他领域发展，房地产股票的投资价值就更可想而知。

　　宋延庆说，房地产行业目前最大的问题在于其增长模式。长期无法从规模增长向质量效益增长转变，行业的销售规模越来越大，资金的压力也变得越来越大。资金环境稍有风吹草动，地产股就风声鹤唳。另外，行业平均净利润率按年均一个百分点往下降，也令投资者颇为失望。这个局面要改，转型是必须的，需要深度实现房地产开发的全价值链。

　　但从目前看，开发商的转型也有不小的难度。虽然绿城的代建业务、电商业务，需要投入自有资金极少，但由于需要投入大量的团队和精力，净利润非常低。其他诸如资产管理、社区电商等业务，都不同程度地存在利润率偏低的问题。相比之下，社区服务倒可能是房地产企业最好的发展方向。

　　宋延庆的说法，显然与万科、世茂、龙湖等主流地产商目前正在进行的一系列围绕社区生活服务业的变革不谋而合。对于开发商来说，如果要改变目前地产股的低市值，唯一的办法就是加快社区服务领域的转型，至少在一部分试点样板区里实现很好的业绩，再把试点成果向资本市场公布，才能重新赢得投资者的信心，令股价重新恢复到向上的轨道上。

　　地产股“药方”：打造一个社区商业帝国

　　每日经济新闻记者 叶燕婷 发自深圳

　　房地产如果转向社区服务，会有多大的盈利空间？它的商业模式又是怎样的？它会成为拯救地产股颓势的一剂灵丹妙药吗？按照在行业中最先发展社区电商、社区金融的万科、花样年、龙湖、世茂等公司所描绘的场景，相信将令投资者心动。

　　以花样年为例，公司成立的彩生活服务集团(以下简称彩生活)不仅提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家以及连锁经营等六个板块的业务，还基于这些业务所生成的消费大数据，推出了针对业主的工薪贷、业主贷和生意贷。

　　万科在杭州良渚文化村项目中试验的“社区金融”，也给投资者以想象的空间。据《每日商报》报道，万科良渚文化村为业主配备了 “村民卡”。在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000位村民开通此卡。这张卡不仅用于身份识别及衣食住行的生活消费，卡中的余额还可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

　　如果花样年、万科等的社区商业模式最终成型，那么社区将成为一个庞大的金矿，并且这个社区金矿占消费者日常开支的比重，将远非淘宝、易趣等社会电商平台可比。

　　房企社区APP抢占业主市场

　　卖房和互联网的交集在哪儿？通过房产物业积累的大量社区用户，成为房地产商涉足互联网最先想到的资源，社区服务产业成为房企切入互联网成本最低的市场。目前，已有包括花样年、万科、龙湖等多家房企推出社区APP客户端，涵盖物业服务、社区团购、周边消费推荐等，水电物业缴费、订餐，甚至打车、订机票、金融服务等均包含在内。

　　去年7月，花样年旗下彩生活社区服务应用“彩之云”正式上线，包含物业服务、O2O的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等六个板块。其中核心盈利点则为O2O“一公里商圈”模式。花样年公司称彩之云APP可为社区用户推荐一公里范围内餐饮、休闲、娱乐等店铺，其盈利方式与“大众点评”类似，彩生活总裁唐学斌表示，公司有专业团队考察周边商铺，符合条件后，愿意上彩之云平台的商铺会向彩生活提供费用，“既有消费提成的模式，也有直接收取固定费用的模式。”

　　除结合周边商铺的O2O活动外，在彩之云平台上也会向用户推荐团购，一种是每月“幸福中国行”中来自原产地、低于市场价30%的水果，另一种则是物业公司通过大数据提供的客户需求类团购。

　　不过，有开发社区应用经验的小众信息科技CEO何海瑛坦言，目前市场上社区类APP非常多，而且处在跑马圈地的野蛮生长时期，还没有能单靠它盈利的。

　　去年底，唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“彩之云”推出半年，用户达十万级别。不过他也表示，现阶段并未太考虑利润，更多的是在探索并吸纳用户，当拥有500万个常用户时，彩之云才可能真正盈利。不过，一位安装了该APP的成都花样年业主称，除了每个月通过APP缴纳物业费可以打点儿折之外，他极少使用APP里的其他服务。

　　目前花样年已通过兼并、合作等方式收购超过30家物业公司，在全国范围内扩张。唐学斌表示，目前彩生活管理的社区中，90%都不是花样年旗下的楼盘。

　　除了APP，通过提高社区智能化，批量化管理，大量减少人员成本，彩生活已连续实现盈利。花样年公司披露，彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成，不过已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。

　　在彩生活凭借社区服务挖到第一桶金后，物管行业成为越来越多房企眼中的 香 馍馍，房企的业主争夺战也就此拉开。

　　彩之云诞生四个月后，万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端，功能包括物业申请报修、曝光、投诉、表扬等，同时还能对周边商家进行打分，而龙湖的社区APP也将于本月在重庆试点。

　　速途网专 栏作家、电商分析师杨世界则记者表示，虽然目前已有大众点评、美团网等大量的生活消费类APP，但房企的社区APP如果瞄准“社区最后一公里消费”，较其他APP而言仍具有用户精准度高、落地概率大的优势，而且对于未来围绕业主开展的业务，也具

　　有无限的可能性。

　　大数据的可能性

　　与花样年一样，众多房企扎堆社区电商APP，并不满足于社区生活消费，更注重把社区业主引入APP平台后，社区金融带来的广阔“钱景”。

　　2013年6月23日，花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司正式成立，透露出花样年总裁潘军更大的野心—“草根金融”，去年底花样年与成都媒体交流时，潘军曾提到，公司希望通过社区服务平台，发展金融业务，这个金融服务是社区、小额的。

　　在潘军的设想中，彩生活服务的业主、小区内的生活服务商都可以成为小额贷款的潜在目标人群，“现在银行做的小微贷款都是50万元以上的，几万元钱的银行都不做，但这个市场需求又很大，”他认为，虽然额度小，但如果小额贷款总量做到 “海量”，小额贷款将仍有盈利空间，“比如每人借4.5万，那么多用户就能放出上亿元贷款，这个利息、复利是很高的。”

　　对于业主的信用评估，则将采用“基于社区消费的信用”，在这个 “大数据”理论的应用中，物管获取的海量业主信息成为获得高效评估结果的关键。业主是否准时缴纳水电费、物业管理费、停车管理费等都被记录在案，成为其信用评估标准。潘军透露，花样年从5年前开始搜集用户数据。在这个平台上，业主、小区内的生活服务商都会留下所有行为的数据。

　　《每日经济新闻》记者登录合和年小贷公司网站查询发现，公司业务包括工薪贷、业主贷和生意贷，额度在2万~30万元不等。其中额度在2万~10万元的工薪贷无需担保，贷款者只需提供身份证复印件、工作证明、几个月银行流水、房产证/租房合同复印件和近一个月交租单或水电单几项记录。

　　随着物业大数据的深入搜集，未来这些资料或许无需用户提供，而是直接由物业公司联合的银行自动调出、生成。

　　潘军向 《每日经济新闻》记者表示，社区的小额贷款几乎没有出现坏账的可能，因为业主有房产在小区；而对于那些在小区租房的用户来说，只要严格把关，也能将坏账率控制在可控范围之内。

　　想在社区金融分一杯羹的当然不止花样年，越秀集团、万科均有类似举动。

　　事实上，万科的社区金融服务已在杭州良渚文化村项目中小试牛刀，万科为良渚文化村的业主配备了“村民卡”，据《每日商报》报道，在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000位村民开通了此卡。这张卡可用于身份识别及衣食住行的生活消费，卡中的余额可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

　　杨世界认为，在房企通过物业抢夺业主用户后，未来不仅在生活消费和社区金融上有所斩获，一旦消费观念成熟后，通过APP卖房亦可能高速发展，“根据搜集到的业主数据，针对不同消费能力的业主，判断其朋友圈消费层级，针对性地推荐房源，最终可以更精准地推动二次消费，把大量的业主转化为潜在销售人员，这种创新、海量的营销手段正是"互联网思维"的本质所在。”杨世界说。

　　地产创新的另一面：被迫“触网”恐难有颠覆性

　　每日经济新闻记者 杜冉乐 发自成都

　　地产股的集体低迷，不能完全归咎于投资者没有足够的眼力，没有对房企做的一系列业务创新进行关注。以商业地产为例，虽然也有部分房企开发了电商销售平台，但是在商业模式上却没有像电商那样有更进一步的突破，并没有完成对传统零售商业的颠覆。

　　在这样的背景下，开发商的创新业务盈利前景自然被投资者打了个问号。中国商业地产联盟秘书长王永平向《每日经济新闻》记者表示，开发商“触网”推出社区APP等云服务，主要还是为了整合会员资源进行精致营销。如果要做类金融业务，只有像万达这种规模足够大的开发商才有可能做到。

　　地产商加速拥抱“电商”

　　随着经济大环境的降温及限制“三公”消费，给实体商业企业带来较大冲击，而电商的迅猛发展则直接给零售商业企业致命一击。

　　近日，据《第一财经日报》报道称，在全国近20家零售类上市企业2013年年报或快报中，约8家公司业绩出现下滑，占比约45%；另有约55%的公司在过去一年中获得盈利且同比有所增长。不过，即便是盈利企业，其增速也已放缓。

　　与此关联的是，作为零售地产(商业地产是一个更大的概念)的开发商也倍感压力。“面临电商的冲击，我们应该是传统百货业里反应最快的。”银泰置地集团总裁助理郑勇强告诉 《每日经济新闻》记者，现在要做的就是要让线上与线下结合，通过线上互动平台，引导消费者线下有更多的体验和娱乐。

　　对于电商的冲击程度，郑勇强用了“结构性挑战”来形容。在他看来，未来商业零售企业必须进行结构性调整，不能满足市场需求的商业业态必然会被淘汰掉。

　　万达也在加速拥抱 “电商”。去年底，万达汇成功上线，按照万达董事长王健林的思路，万达电商将定位于大会员、大数据两个方面，真正做到线上线下结合。

　　《每日经济新闻》记者注意到，万达通过淘宝网可以直接购买万达影院的门票，以及一些体验餐饮的门票，还在自家网站上打了折扣。

　　不过，在一位行业专家看来，触网是开发商不得已而为之的选择，真正的价值在于借助租金抽成或大数据，来做其他增值业务。

　　地产创新受制持有商业零售规模

　　目前，苏宁旗下的易付宝作为第三方支付平台，似乎正在扮演着同余额宝一样的金融服务功能。在苏宁易购的首页，可以看到易付宝正在力推充值返金优惠活动，比如充值100元即可返还100元易购券。

　　按照行业人士的说法，如果易付宝在线充值人群足够庞大，比如有100万消费者，如果一次充上500元，易付宝就会有5亿元的现金流，如果消费者翻倍增长，那么将同余额宝一样，一天的沉淀资金非常可观。

　　海通证券研报认为，苏宁依托易付宝及线上线下两个渠道,开展包括基金支付、保险代理销售、彩票业务、消费信贷及供应链金融在内的各项业务等，有望实现超越传统电商范畴的平台型服务商战略目标。前述行业人士亦表示，按照这种发展思路，苏宁商业盈利模式将从商品销售转为大量现金流衍生的金融业务。

　　苏宁模式能否被移植到地产开发商，成为它们的新业务增长点？

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在还没有这种迹象。目前受制于开发商持有商业零售规模较小等因素，开发商从中发掘类金融业务增长点的想法暂时还难以做到。

　　在王永平看来，商业地产公司主要是参与租赁型商业物业，收取固定租金的占多数，而在抽成模式中，一种是保底租金+抽成模式，另一种是完全抽成模式，这种模式是开发商的无奈之举，比如某个品牌有8%的销售额提成，但商户们往往不愿意将销售额做高，反而在商场指定的收银系统之外另设刷卡机，导致“跑单”。

　　RET睿意德高级董事王玉珂亦向《每日经济新闻》记者表示，目前开发商每年的租金收入很少，而运营成本却很高。因此目前这种模式只能理解为一种理财增值服务。

　　目前，万科加紧布局社区金融，龙湖准备上线社区生活APP。在业内的解读中，万科的深层逻辑是构建新的投融资能力，融合地产和金融两项业务，进行产业链价值再造。

　　花样年集团也在国内尝试新的增值模式，被称作“彩生活”模式。按照花样年总裁潘军的目标，到2020年，彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口。他算过一笔账，如果每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。按天猫模式计算收取3%至5%的佣金，则是300亿至500亿元。

　　对于这一巨大商机，花样年正在着力打造 “草根金融”，提供小额贷款。对于盈利模式，潘军表示，他们将遵循大数据原则。

　　内地房企前两月海外融资额同比增三成

　　每日经济新闻记者 沙斐 发自上海

　　春节过后，在港交所上市的内房股普遍遭遇“倒春寒”，包括绿城中国、瑞安房地产在内的9只内房股自节后开始全线下跌，并一直延续至今。尽管内房股表现低迷，但依然阻挡不了内地房企海外融资的步伐。

　　众安房产分拆获批

　　众安房产有限公司2月28日宣布，就之前公司申请中国新城市股份于联交所主板上市买卖，联交所已批准公司可进行分拆。公司新闻发言人施南路向 《每日经济新闻》记者表示，现阶段联交所已经认可旗下中国新城市商业发展有限公司分拆上市，但具体分拆的时间暂时还没有定，届时会有进一步公告。

　　众安房产此前曾表示，分拆将使中国新城市及众安集团建立更为明确的业务范围，亦能够拥有独立的融资平台，进而提高两个集团的融资灵活性。

　　资料显示，众安房产为2007年11月在港交所上市的内房股，主要于内地从事房地产开发、租赁及酒店管理，项目集中在浙江省杭州市。公司于2013年6月13日向联交所提交分拆中国新城市在主板上市的申请。

　　财报显示，众安房产去年中期收入按年增加2.8倍，纯利增长13.8倍至3.09亿元人民币，每股盈利0.13元，几乎已是上一年度全年水平，业绩理想。目前市盈率12.3倍，若全年盈利获得强劲增长，现价仍有一定吸引力。

　　海外融资额同比增三成

　　分析人士指出，随着QE逐步退出正式开始，内地房企近期也加紧了海外融资的步伐，以期赶上QE的末班车。根据机构统计数据，2014年前两个月，内地房企海外融资总额达到了133.27亿美元 (约812亿元人民币)，较2013年同期的海外融资额100.98亿美元上涨了32%，并达到2013年内地房企海外全年融资额551亿美元的25%。

　　同时，据《每日经济新闻》记者了解，3月份内地房企仍会加大海外融资的力度。而在这支海外融资的大军中，赴港IPO的房企无疑是最为紧张的成员，毕竟这个上市窗口期一过，何时才有上市机会就很难说了，如果拖得过久势必影响公司的发展。

　　除众安房产分拆获批，记者了解到，阳光100国际配售也已经获得了超额认购，而这距其2月27日正式启动招股仅过了一个周末的时间。认购的大型机构包括来自内地的中资投资机构，以及来自亚洲及欧美的多家知名基金。有业内人士认为，从目前形势看，阳光100于其预定日期3月13日成功挂牌港交所几无悬念。

　　而令阳光100备受国际资本青睐的原因，则是资本市场看好内地“新型城镇化”战略所带来的市场商机。诸多证券机构认为 “新型城镇化”将会是“两会”期间的热点议题。中金公司发表了一份详尽的研究报告，建议投资者在港股市场上，留意“两会”可能透露的影响中国经济和改革的中长期因素。中金的报告称，“两会”关注的“新型城镇化”下一步将在二、三线城市全面升级，除住房需求外，城市的商务、娱乐、休闲需求将带来房地产企业新的增长点。