地产板块或现投资机会

　　本报记者 张昊

　　近期房地产行业的新闻不断，从银行停贷风波，到部分城市一些楼盘降价；从行业调控的转向，到近日出台的《国家新型城镇化规划》，这一行业似乎已经走到了一个十字路口，未来房地产行业走势如何？房地产板块将出现什么投资机会？本期中证面对面请到了国信证券房地产首席分析师方焱，以及世联行首席分析师吴志辉。

　　二位嘉宾都认为，目前国内一些城市的房地产市场存在一定的风险，而另一方面今年行业面临的调控压力可能会小于以往，加之房地产行业正在与互联网相融合，都有望为一些公司带来利好。因此，目前估值较低的房地产板块可能在构筑底部，未来可能存在一定的投资机会。

　　地产板块或位于底部

　　主持人：近期房地产板块展开了一波反弹走势，主要的原因是什么？地产股会展开估值修复行情吗？

　　方焱：地产股在过去的一年多以来估值不断下滑，直到上个月才开始反弹，按2013年的盈利计算，最低的时候很多地产股的静态估值只有4至5倍，而如果按照2014年的动态市盈率来看则更低。为什么最近地产股上涨呢？主要因为，“两会”期间政府工作报告没有提房地产调控的字眼，提得更多的是双向调控。换句话说，未来调控可能并不会对行业单纯打压，所以最近地产股有一波小反弹。至于后期反弹能否持续，我觉得还是要看政策。

　　吴志辉：最近的反弹有很多原因，政策面见底得到了确认应该是其一。当然也有万科最近高派息的做法得到投资者的认可的缘故，所以这段时间地产股出现比较像样的反弹。而且地产板块的估值确实太低。据我了解，在欧美等地产行业比较成熟国家的资本市场中，地产股的估值也没有A股这么低，所以这一波出现估值修复也是预料之中。

　　主持人：最近万科大幅提高分红派息，公司高管也在增持，此举有效提振了股价。刚刚公布年报的招商地产也提高了分红派息力度。如果未来还有其他地产公司跟进，板块的股息率水平进一步提高，会不会引发地产板块的投资价值提升？

　　方焱：股票价值的根本还在于现金流贴现，分红贴现对股价的影响更为直接。如果一个公司盈利很好，但长期不分红，理论上它的股票价格应该是很低的。我们很欣喜地看到有这么多公司提高分红派息率，这对提高公司的估值很有帮助。不过市场认不认可还要看市场的情绪，如果很多公司有类似举动，投资者的情绪真正被调动起来了，整个板块的估值就会得到比较明显的修复。

　　吴志辉：我认为接下来应该有一些公司跟进，这对于市场情绪的刺激还是有一定作用。但所谓趋势性反转还得看资金面的变化，目前我们可以看到地产股的投资价值正逐步得到大家的认可。

　　调控压力有限

　　主持人：调控可能是影响房地产板块最重要的因素，此次“两会”期间中央并未提及楼市调控，这是否意味着楼市调控从行政化转向市场化的方向已经明确？

　　方焱：每年房地产调控都是大家关注的因素，从去年四季度开始经济一直处在下滑过程当中，以我们的分析判断，3月份基本面还是会比较差。最近国债回购的利率也是大幅走低，这也说明了经济活动比较弱。我们的经济主要还是靠房地产拉动，未来如果房地产调控想完全去掉行政化手段，可能还有比较长的路要走。未来几年如果房地产价格偏离政府的目标，不管下跌还是上涨，政府还是有很多牌可以打，比如如果房价上涨导致了舆论压力或老百姓情绪波动比较大，政府还是会打压。

　　吴志辉：去年核心城市房地产价格上涨，但更多二、三、四线城市面临的去库存压力却非常大。今年更是雪上加霜，所以应该采取双向调控。我预测今年下半年应该会有不少地方政府会有救市行为。从今年东北和华东部分城市房地产市场的表现看，很多业内人士都觉得下跌有点超预期，目前也已经有部分地方政府在采取行动。我们知道中国A股市场的价格走势是提前的，当前房地产股票价格已经体现出了房地产价格下跌20%的预期，随着这些预期慢慢兑现，地产股的底部也将来临。从这一点来看，个人觉得目前地产股比非核心地段的房屋更具备投资价值。

　　主持人：近日发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》对于地产板块将产生何种影响？

　　方焱：我认为这个规划总体对房地产板块的影响应该是偏中性的。因为要建立统一不动产登记制度，给大家造成房产税要扩围这个偏空的预期。另外，因为要进行新型城镇化建设，所以对房地产也不能打压太狠了。

　　吴志辉：我比较倾向中国未来还会继续呈现大城市化，比较看好大城市周边的城市概念，比如京津冀、大北京概念。最近地产板块有一些领涨的股票，新型城镇化还会有一些股票受益。但新型城镇化利好的可能更多会是涉及特大城市周边的产业转移和人口疏导等业务的公司。

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