中投顾问：养老地产进入探索期 外围环境欠佳

　　近期住宅市场行情看空，购房者观望情绪较浓，开发商资金趋紧，压力陡增，未来行情不乐观。数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下2010年以来近5年的历史新高。库存增长，并非仅限于业内理解的三四线城市，还包括一些一二线城市，至4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平方米、18063万平方米和3796万平方米，环比分别增长4.6%、2.4%和2.4%，同比分别增长12.4%、19.2%和27.6%。

　　中投顾问研究总监郭凡礼，房企前期积极拿地开发，现在市场行情不好的情况下，为了尽快回笼资金，竞相打折促销，导致市场新增商品房供应量有明显上升，而购房者徘徊、观望，买房不积极，导致市场整体上出现供大于求的现象。这种供大于求并不单纯的指所有的房屋供给对应所有有买房需求的人们，而主要指针对有能力购买房子的人，是指真实有效的市场需求。

　　房地产行业周期性的调整，会对企业应对风险的能力和素质提出更高的要求。有远见卓识、风险意识的房企早已开始进行布局养老地产、旅游地产、物流地产以及文化创意产业等。一方面可以分散住宅市场上的风险和激烈的市场竞争；另一方面，可以进入新的领域，开拓业务，增加利润来源。国内老年人口数量不断增加，养老需求持续增长，养老地产迎来发展的机遇。

　　养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。相关资料表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元， 65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%-15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。

　　2013年我国人均GDP接近7000美元，但是老年人口比重远远超过10%的比例。全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。这说明我国已经进入未富先老的局面，老年人口比重的持续增加，但是人均GDP却没有达到应有的水平。消费购买能力的强弱也对养老地产的发展模式、发展速度等有明显的影响。造成当前的养老地产主要满足资金实力较强的高端老年群体，而中低端养老地产乏人问津，这也是市场规律使然。高端人群毕竟有限，且还有不少有实力入住高端养老住宅的人群选择居家养老或者社区养老，这增加了养老地产客户群开拓难度。

　　除此之外，养老地产还面对土地获取方面的问题。根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地属于“非营利性社会福利设施用地”，可以以划拨方式取得。但是行业浑水让此福利很难实现。不少开发商打着养老地产的噱头，拿地建房子，然后卖房子，并没有实际投入到养老地产后续开发运营中。地方政府如果划拨土地给开发商面临被问责的风险，另一方面，养老地产短期内盈利难，而地方官员对政绩的需求十分明显，这也导致地方政府在促进养老地产发展方面不积极。

　　国内养老形势愈加严峻，养老地产也开始进入试水期，外围环境的欠佳让养老地产举步维艰。未来促进养老地产发展还需政策层面的支持。(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)