商品房库存量盘整继续 去库存或仍是今年重点

　　上海易居房地产研究院1月14日发布《2014年新建商品住宅库存报告年终版》预计，2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。

　　2014年库存量先攀升后盘整

　　截至2014年12月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量和11月份基本持平，同比增长15.4%。部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然加大。由于楼市成交行情在继续回暖，此类新增供应得到了有效消化，库存则处于高位盘整的状态。

　　而在对2010年到2014年的年度数据进行总结后，上海易居房地产研究院归纳出了以下特点：

　　2010年，35个城市库存规模相对要校2011年，随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年，随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年，市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年上半年市场急剧降温，库存量则出现了明显的攀升，而到了第三季度，库存继续升高，到了第四季度，库存规模总体处于高位盘整的态势。

　　“2014年下半年存销比呈现明显下行态势，而从一二三线城市分析看，2014年三类城市存销比均呈‘倒U形’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说。

　　不过，在他看来，总体上看，一线城市去库存速度快于二线城市，二线则快于三线。而从总趋势看，三类城市走势基本一致，这可以对2010年到2014年的年度数据进行观察。

　　数据显示，2010年三类城市存销比总体偏校2011年三类城市存销比持续增加。2012年存销比总体处于下行态势，并在2013年3月份前后出现历史低位。过了2013年3月，存销比持续上升，尤其三线城市最明显。2014年上半年存销比持续上升，但到了下半年，随着限购松绑等政策效应的释放、央行降息政策的持续影响，去库存速度在不断加快。

　　“从目前来看，一二线城市的存销比数值相对较小，这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。”严跃进说。

　　2015年去库存压力会得到继续释放

　　“从2014年12月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交量显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快；二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本‘脱险’，即远离了上半年持续形成的高位水平。随着去化周期的缩短，此类城市的房企将主动放弃价格优惠的做法。”严跃进说。

　　九成城市库存去化速度在加快，显示出市场预期趋于好转。严跃进认为，从衡量去库存速度的存销比指标能看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势。一方面，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快地实现。另一方面，也会使得房价下跌的压力继续趋于缓解，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。

　　“2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化，但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。”严跃进说。
责任编辑：谈笑一生