海通证券：产业政策支持购房 地产股有望反攻

　　央行昨晚突然降准。2月4日傍晚央行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。有券商分析师认为，此次下降存款准备金率再度确定了货币政策的转向，也意味着流动性拐点的又一次到来，地产行业紧绷的资金链将有所缓解，对于上市房企也将构成相当程度的助推。

　　事实上，自去年二季度开始，中国房地产政策出现转向：A股率先重启了房地产公司股权再融资， 国家开发银行下发1万亿元支持棚改，银行间市场允许房企开始发债。5月初央行召开商业银行座谈会，要求优先支持首套房按揭贷款。三季度政策放松进一步深化，7月开始除四大一线城市和旅游城市三亚外，其余逾40个城市的限购政策陆续取消，紧随其后央行又于9月底将首套房贷的认定标准进一步放宽，并再次要求商业银行支持房贷。

　　宏观基本面和产业政策支持购房。新开工，投资增速逐月下行背景下，地产政策只会有支撑，不会有打压。降准、降息以及各种地方政策支持都有望存在。

　　本轮复苏将与以往有所不同：从需求旺盛型到供给紧缩型：通过对比07到14年地产周期，寻找各自复苏模式差异。之前行业由盛转衰多伴随先政策打压需求然后政策放松迎接需求爆发式反弹。以上周期中真实需求其实并未减弱，仅仅由于政策因素出现平移。一旦政策放松，需求迅速井喷。该类型复苏为需求旺盛型复苏。分析师判断虽然当前政策支持力度较此前更大，但2015年潜在需求较2014年不会类似过去爆发式增长。市场景气复苏的更大原因来自14年开发商投资紧缩后供给下行。本轮行业复苏应该更贴近供给紧缩型复苏。

　　结构性差异扩大。认为购买力新增力度有限情况下，各城市土地和库存周期对复苏力度影响作用更强。目前一线城市库存去化周期14.4个月，二线21.6个月，三线47.8个月，一线城市库存水平已经回归到五年平均较低位，而二线城市比近五年仍处相对高位，但已经开始逐步改善。库存因素造成本轮复苏不论房价还是销售面积一、二线城市复苏力度将更强于三线。

　　对上游有限拉动。目前不论新开工、投资三线城市占比均在50%-60%，三线复苏力度直接决定房地产投资、新开工后期复苏情况。考虑目前三线库存压力大，较难吸引更大投资。如果考虑到部分开发商去库存完毕后逐步退出房地产行业。可能真实新开工和投资会比分析师想象更加悲观。

　　复苏期股价与行业基本面高度正相关，且弹性更高。09行业复苏销售增长53%，行业股票相对大盘跑赢56%；12年复苏期行业销售增长极值50%，行业股票相对大盘跑赢26%。

　　截至2015年2月3日，A股市场动态(TTM)PE在16.38倍，房地产板块动态(TTM)PE在19.06倍。当前时点处于开发商从库存拐点逐步转向盈利拐点的核心时段。继续看好行业，强调“珍惜手中低价蓝筹”，看好龙头15年PE动态10倍以上。

　　相关个股包括：1.转型(中天城投、苏宁环球)；2.改革(天健集团、格力地产、中粮地产)；3.区域(泰禾集团、华夏幸福)；4.龙头白马(华侨城A、保利地产、万科A)。