万科等楼盘质量问题未解决 “快周转”策略现危机

　　7月初，本报报道了保利万科等楼盘频曝质量瑕疵，引起诸多社会反响。

　　7月初，本报报道了保利万科等楼盘频曝质量瑕疵，引起诸多社会反响。记者回访发现，尽管一些房企曾发布致歉声明，但一些质量问仍未解决。实际上，不仅仅在北京和上海，近期品牌房企业主大规模维权的消息接二连三被曝出，越来越多因为质量引发的维权事件成为品牌开发商的阿喀琉斯之踵。为何以产品品质著称的品牌房企屡屡令消费者失望？

　　品牌楼盘频曝质量瑕疵

　　不久前，本报记者曾报道了上海万科五玠坊楼盘存质量问题。据业主介绍，自2013年交房以来，该楼盘就反复出现地暖爆裂、墙体霉变、地下停车库淹水、大理石裂缝严重、烟道串味等问题，而该楼盘销售时所宣称的高科技配套，也被质疑为残次品。“在以产品质量著称的万科，在这么贵的所谓高端小区，完全想不到会出现这种低级的质量问题。”业主李先生说。

　　尽管上海万科于6月中旬发布道歉声明，承认存在房屋质量瑕疵和配套未达预期等问题，然而近日记者回访该楼盘发现，相关问题仍未得到解决。记者在一位业主家看到，卫生间顶持续漏水，其天花板整体被泡，水顺着顶灯槽往下流，户主只好在家里放着两个脸盆接水。

　　不仅仅在北京和上海，近期品牌房企业主大规模维权的事情接二连三出现。

　　在宁波，由华润置地开发的“橡树湾小区”于2011年正式交付，但是4年过去了，仍有近半数业主不敢入祝记者近期追踪采访发现，在小区建成之初就被发现的“建筑垃圾填充楼板”“钢筋裸露在房间地表”“保温层厚度远远不达标”等问题，仍未得到有效解决，而曾经出现在小区24号楼外墙的一道从楼底到楼顶的“贯穿性裂缝”，也仍让很多业主记忆犹新。

　　“快周转”策略造成信誉危机

　　在普通消费者看来，品牌房企这块“金字招牌”就是质量的保证，然而品牌房企开发的楼盘质量问题却扎堆出现。民众不禁质疑，品牌房企为何质量问题频发以致信誉危机？

　　业内人士认为，品牌开发商过于重视销售目标、忽视质量标准的“快周转”策略是造成信誉危机的主因。

　　在楼市火爆的2013年，土地市场几乎达到疯狂，高价拿地在各地上演。“高地价不断地侵蚀房地产行业的利润，地价高企加之楼市火爆、需求很大，所以当时‘快周转’是房企的制胜法宝。”克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟说，对于绝大多数品牌房企来说，从拿地开始，很多项目都可以在8个月内入市，有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。而对于万科、恒大、龙湖等标杆房企，从拿地到楼盘结构封顶通常仅需要三四个月，到第八九个月就可以开盘销售。

　　某知名跨国房地产公司执行董事认为，“大量拿地，快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜，这种模式成就了品牌房企的超速发展。对于像万科、恒大等涉足数十个城市的房企来说，过于重视销售目标的完成、忽视房屋质量保证让这种快速复制、规模扩张式的发展埋下隐患，各地爆发的大规模维权就是典型的例子。”

　　此外，专家认为，近期新建房屋质量问题扎堆被曝出，主要是“限价”时代预售住宅的批量入市所致。由于时间、人力、物力、财力所限，全国性品牌房企一般采取与当地中小开发商合作的方式进行项目开发。如本报此前曾报道过的质量问题楼盘——北京“金地格林格林”并非由金地集团开发，而是由中禧伟业(北京)投资有限公司“操盘”。

　　杨科伟说，在楼市调控之下，从设计环节开始，品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“野鸡”装修施工队，在项目层层分包之下，项目质量自然难以确保。相当一部分“品牌产品”可能来自无名小厂或是代工生产，“不同代工厂出来的产品品质很难保持一致。”

　　监管缺失成背后“推手”

　　业内人士指出，精装房目前尚缺乏相关标准，开发商在给“精装修”房定价时就产生了灰色地带。无论是2000元/平方米还是5000元/平方米的精装标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念。

　　记者就此采访了住建部相关负责人，该负责人坦言，毛坯房交房是有国家强制标准的，但精装房在交房时则没有国家强制执行的验收办法。“之前讨论过很多次，但由于验收时，不同开发商用的材料、装修方式等难以制定统一标准，所以该精装房验收标准出台的难度极大。”

　　山东一家中小型开发商总经理告诉记者，开发商在商品房开工建设之前需要向当地住建部门缴纳工程质量保证金，“工程保证金约占造价的3%，在开工后三到五年内按比例返还。但由于招商引资的需要，地方政府一般会对品牌房企格外开恩，如允许其工程质量保证金缓交或免交。由于相对缺乏约束，品牌房企在产品质量上的把控也就‘有些随意’。”

　　此外，由于品牌房企在产业上下游占据优势地位，承建商垫资、克扣工程质量保证金也时有发生。近日，南京万科金域蓝湾的施工方到万科南京置业公司进行维权，旨在讨回万科拖欠的工程保证金。曾参加现场维权的陈先生坦承“在建造时要赶工期，虽然在一年内就把项目的一期工程全部建造完成，但在交付之后，楼盘出现质量问题也在意料之中。”

　　一位跨国物业机构负责人认为，工程质量保证金并未完全发挥其作用，建议相关部门考虑将其作为维权者的房屋质量赔偿基金。

　　中国建筑业委员会专家委员程海斌认为，包括知名房企在内的建筑工程质量问题频发的背后，固然有企业质量意识不强、质量管理体系不健全等因素，然而从执法监督的角度，相关机构执法监督工作还有待进一步加强。“少数监督人员对工程违法违规行为执法不严、处罚不到位，起不到应有的惩戒作用。”