观点一周评述：上海调控房价与香港地产之鉴

　　国庆前“930”新政的出台无疑给楼市打了一针兴奋剂，但对于仍执行限购政策的上海来说，事不关己高高挂起。

　　10月9日，上海市委书记韩正在举行区县、大口党委书记季度工作会议上表示，“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。”“必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖。”

　　值得注意的是，韩正同时指出上海房地产市场存在的两大结构性问题：办公用房、商业用房保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足。

　　究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。上海市应该要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，调整供地结构。

　　显然，上海楼市基本面转好，成交量与房价上涨是促使政府此次出台楼市调控措施的重要原因。

　　最新数据显示，今年前三季度上海商品住宅均价已经达到30000元/平方米以上。从2015年商品住宅成交量来看，预计全年也至少成交1300万平方米，预计将超过2013年。

　　或许，对上海来说，对“调控房价”的指示，绝不仅仅是表态，也切实关系到上海经济未来的增长。

　　据了解，上海房地产行业以外的产业在经济发展中扮演着重要角色，“十二五”产业规划显示，到2015年，上海战略性新兴产业，将实现增加值占全市生产总值的15%左右。

　　根据上海市统计局公布的数据，2014年全年战略性新兴产业增加值3453.23亿元，比上年增长7.4%，占上海市生产总值的比重为14.7%。

　　显然，上海这一次下定决心减少经济增长对房地产业的依赖，就是上海已经明显意识到经济增长不能单单依赖房地产业的发展。而在历史经验中，过度依赖房地产业而出现经济衰退的香港就是前车之鉴。

　　资料显示，在1997到2011年间，香港名义人均国民生产总值年增2%，平均薪资年增2%。同一时期，生活成本却大幅攀升——油价涨到原来的五倍，食品价格翻了一番，大陆用工成本上升至原来的三倍，更具破坏性的，是香港经济对房地产和金融行业的过度依赖。

　　1998年亚洲金融风暴至2003年爆发期间，是香港楼市最黑暗的五年，2003年最低谷时楼价较高峰期曾跌去七成。可以说，香港社会对楼市暴跌有着惨痛的教训。

　　通常人们会把香港的高房价归因于土地稀缺，事实上其仍有三分之二的土地未开发。香港楼市的核心问题，是供给与需求不匹配、收入与房价不匹配的问题。

　　按道理，香港社会和投资者应该对楼市的暴涨保持极度敏感和高度警惕，然而，自2004年开始，香港楼市开始快速复苏，尽管2008年爆发金融海啸，香港经济也受到冲击，但香港楼市却丝毫不受影响反而出现较大涨幅。

　　如今看来，香港楼市出现“大逆转”可能性不大，但很可能出现的却是经济逐步放缓，GDP出现倒退，各行业的盈利越来越微薄，失业率从现在的全民就业状态开始逐步攀升，日复一日年复一年地削弱香港的竞争力。

　　近年来，香港政府依然在努力增加楼市供应，并通过经济转型与结构升级，降低政府收入对卖地收益的过度依赖、全港经济对房地产业的过度依赖。

　　从香港经济衰落启示中，或许我们能够体味韩正强调的“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力”的题中之意。