民生证券报告称房地产库存压力超预期

　　“化解房地产库存并不是单纯依靠鼓励商业银行提供优惠贷款利率、适当降低商品房价格等手段。中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系，这里说的‘住房金融’不是国开行住宅金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存的一把利器。”2月1日，民生证券研究院宏观经济组组长朱振鑫向《证券日报》记者表示。

　　民生证券报告称房地产库存压力超预期

　　倡议成立国家住房银行

　　化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存的一把利器

　　“化解房地产库存并不是单纯依靠鼓励商业银行提供优惠贷款利率、适当降低商品房价格等手段。中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系，这里说的‘住房金融’不是国开行住宅金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存的一把利器。”2月1日，民生证券研究院宏观经济组组长朱振鑫向《证券日报》记者表示。

　　在推进供给侧改革的背景下，化解房地产库存已经成为2016年的重点任务。2月1日，民生宏观供给侧改革系列报告《一个化解房地产库存的利器：国家住房银行势在必行》指出，国家住房银行是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房贷款，也可以发行MBS购买商业银行的住房贷款资产，进而间接鼓励商业银行放贷。但不管什么形式，最终都是一举两得的好事。既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。

　　“国家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部，前者是扩大需求，消化库存，而后者是增加供给，可能恶化供需失衡。”朱振鑫表示，过去的房地产政策有些跑偏。明明库存很高，需求不足，却还要“千方百计增加住房供应”，然后对需求搞各种各样的“限购”。国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的，它和用来支持老百姓购房的国家住房银行完全不一回事，前者可能会恶化供需失衡，后者才能真正激发需求，消化库存。根据调研，现在很多地方不仅商品房过剩，保障房也面临很大压力。本来保障房改善民生是好事，但个别地方政府为了完成“套数”任务，忽视了保障房的质量，如压缩面积、建到很偏的地方、降低成本等，拉低了入住率。

　　该报告同时建议，国家住房银行可以在公积金中心的基础上改建，原有的机构、人员和资金都可以无缝连接。

　　目前全国共有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。各管理中心与业务网点可以直接改组为分行和支行，在中央层面设置总行，总行对分行和支行实行垂直管理，定位和国开行类似，同为政策性银行。因业务类似，原有雇员也可以直接受聘为国家住房银行员工。而且目前全国住房公积金贷款风险准备金中有500亿元的超额拨备，可直接转化为国家住房银行的注册资本金。借鉴国家开发银行模式，财政部和中央汇金公司可作为出资人向国家住房银行提供资金作为注册资本金，行使股东权利。

　　“过去一些投资到基建、保障房等领域的资金可以拿过来用，比如PSL、专项债、再贷款等，支持老百姓最基本的需求，既稳增长，又惠民生。”朱振鑫表示。

　　该报告指出，住房公积金也是亟待盘活的一个重要的存量资金池。2014年住房公积金结余近1万亿元，这些钱散落在各地公积金中心，他们不是金融机构，不懂专业的资金管理，只能大部分存在银行，一是收益率极低，二是可能存在挪用现象，三是可能存在利益交换(最简单的存款换贷款).

　　“住房公积金有潜在的收支压力，必须加快改革，通过组建国家住房银行拓展负债和收入来源，同时拓展投资范围，把公积金这块存量资金盘活。”朱振鑫表示，据预测，2015年住房公积金的支出已经开始超过收入，余额已经开始出现下降，未来压力会越来越大，必须通过改组成国家住房银行，开辟新的收入和负债来源，更好的发挥支持住房融资的作用。

　　“化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。”朱振鑫强调。