上海迪士尼乐园将于明年开园 概念股迎布局良机

　　备受关注的上海迪士尼乐园将于明年开园迎客，相关概念股迎布局好时机。主要概念股有：外高桥、陆家嘴、浦东金桥、中华企业、上海机场、强生控股、友谊股份、新世界、锦江股份等。

　　据央视新闻报道，备受关注的上海迪士尼乐园将于明年开园迎客，目前，部分道路和建筑已初具雏形。根据最新公布的规划，迪士尼乐园将由东南西北四条围园河环绕，河道总长10公里。乐园中心有个人工湖，主题乐园、游乐设施集中在湖的北侧，奇幻童话城堡也将矗立其中。围绕中心湖，迪士尼乐园计划建一条高架交通线路，游客将搭乘空中小火车环游乐园。从市区通往迪士尼的2号线、11号线车站，也紧邻中心湖区。

　　上海迪士尼乐园项目自2011年4月8日正式破土动工，项目投资约245亿元人民币，预计将于2015年建成开园。上海迪士尼乐园项目一期建筑面积为3.9平方公里，为世界第六个迪士尼乐园，也是我国现代服务业迄今投资规模最大的中外合资项目。

　　分析人士认为，随着上海浦东将加快迪士尼等开发建设，相关概念股理应值得关注。其中外高桥、陆家嘴、浦东金桥3家上市公司均拥有土地储备，土地将大幅度升值获益。其他主要受益公司还有中华企业、上海机场、强生控股、友谊股份、新世界、锦江股份等。

　　外高桥：自贸区土地二次开发的实质性龙头

　　研究机构：申银万国日期：1月10日

　　自贸区物业价格快速上涨，公司RNAV 翻倍。自贸区成立后，外高桥区域内各类土地及物业价格大幅上涨，目前自贸区写字楼售价已从年初不足万元的水平上涨到了3.5-4 万元/平，上涨300%以上！相应的，写字楼日租金也从此前的2-3 元/平上涨到了8 元/平左右，接近陆家嘴的水平。周边二手房及厂房的价格和租金也均大幅上涨。地价、房价的快速上涨，推动公司资产价值重估，目前每股RNAV 较自贸区成立前已近翻倍，达到35.06 元，目前P/RNAV 为86%。

　　虽然略高于一般园区类公司70%的水平，但考虑到自贸区的广阔前景，当前股价也具有一定安全边际。

　　土地二次开发带来外高桥无限增值空间。未来自贸区将从传统的港口贸易向现代服务业转型但自贸区内目前大部分是工业用地，利用效率较为低下，目前区内存量土地和办公楼已不能大量的企业入园需求，盘活区内存量土地，解决地荒迫在眉睫。土地二次开发的主要形式有：1)提高现有地上建筑物容积率。

　　对公司持有出租的220 万方厂房、仓库中的标准化部分进行改造，提升容积率，如此则RNAV 可提高19.75 亿，每年可增厚EPS0.11 元；2)存量土地二次出让。

　　外高桥保税区共有500 多万方工业用地，可对其中部分利用效率低下、甚至闲置的土地进行腾龙换鸟，提高土地容积率，进行二次出让。若30%的工业仓储用地可进行二次开发，则公司的RNAV 可增厚13.8 亿元，每年EPS 增厚0.11元。3)调整现在区内土地利用方式。自贸区将产业发展定位上将提高服务业比重，外高桥尤其如此，目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地，必然要求用地规划的配套调整。假设外高桥未来有200 万方转化为商业办公，那么公司的RNAV 将提升543 亿，相当于目前市值的1.75 倍！如果分5 年转化完成，那么预计每年可增厚EPS5.04 元，相当于12 年的11 倍！若三种方式土地二次开发的形式均得以采用，那么理想情况下公司的RNAV 可达933 亿，而目前市值仅311 亿，P/RNAV 仅33%，远低于一般园区类开发商70%左右的水平。

　　12 年以来森兰及物流园二期开发提速，大量的在开发项目和22 亿的未确认收入成为未来业绩增长坚实基础。2012 年以来，森兰地块及物流园二期的开发进度明显加快，公司在12-13 年开发的约92 万方森兰地块以及约50 万方物流园二期土地将在13-14 年以后陆续达到可转让状态，支撑公司长期发展。同时，截至三季报公司还有约22.34 亿已销售待确认收入，大致对应6.1 亿净利润，对应EPS 为0.60 元，已超过研报预计的13 年全年的收入和利润。

　　投资建议。不考虑土地二次开发，研报预计目前已计划开发项目可支撑公司13-15 年的EPS 达到0.59、1.27、2.66 元，对应PE 分别为51X、24X、11X，P/RNAV 为86%，当前股价已具有安全边际。未来自贸区的发展必然要求区域内土地的二次开发，理想情况下，将使公司RNAV 从目前的354 亿上升到933 亿，从而使P/RNAV 仅33%，目前还有具有巨大想象空间。首次给予“买入”评级！