上海迪士尼乐园将于明年开园 概念股迎布局良机

　　新世界：163地块开业在即，增长与改革前景可期

　　研究机构：国金证券日期：1月9日

　　投资逻辑

　　商业突破在即：163 地块14 年底或15 年初开业，南外滩建设值得期待。新世界城，位于中国客流最大的南京路步行街的西端起点，经营优秀，是历年全国百货单店营收前三，年营收增速稳定在10%左右；2)位于南京东路靠近外滩的163 地块、近11 万平建面、定位一流精品百货的新世界名品城开业在即，未来至少相当于再添一个新世界城；3)随着南外滩滨水区综合改造的完成开放，黄浦江8.3 公里岸线将全线打通，对于公司位于黄浦江沿岸的商业将有先于迪斯尼开园等推动更快、更显著的提升效应。

　　其他主业增长稳健：中医药稳增，酒店位优，物业增长确定。1)看好公司蔡同德堂营收与利润率都逐年稳增的中医药业务的未来发展；2)位置优越、门店大堂开在南京路上的五星级丽笙大酒店，虽近年营收较世博盛况时有所下滑，但管理优而利润率较高，未来全新南外滩建成以及迪斯尼开园、上海自贸区推进提升城市价值与客流等都将利好酒店业务迎来新的繁荣；3)公司物业人员负担轻、位置好、毛利率高，而随着14 年底前后163 地块建成开业将新增出租物业、16 年后杜莎夫人蜡像馆将进入新的10 年收租期，未来增长确定。

　　国企改革大势所趋，业绩与估值双提升有望。1)随着兰生并入东浩打响上海国企改革第一枪，改革趋势确定：未来不论是股权激励的体制优化，还是资产整合注入或战略投资者的引入，都将催化公司业绩与估值的进一步提升；2)作为黄浦区国资委、新世界集团与公司共同拥有的163 项目，未来若能全部收归上市公司，不但将利用新项目的长期运营管理，也将利于本区优质国有资产资本化的推进，研报认为，这将是较大概率事件。

　　投资建议

　　研报认为，随着163 地块结构封顶，新世界名品城开业在即；而公司位置决定了其将较大受益于上海市政府主导推进的8.3 公里黄浦江全岸线建设所带来的新商业繁荣；长远看，国企改革亦将给公司业绩估值都带来提升。所以，从短、中、长期看，公司业绩向上的催化条件皆充分。建议增持。

　　估值

　　研报给予公司未来6-12 个月9.97 元目标价位；对应公司14 年EPS 0.522， 其中商业0.301、医药0.072、酒店0.066、物业0.037(营业外收入0.04)分别给予15、20、10 和5xPE，共计6.88 元；再加163 地块49%权益的RNAV3.09 元。

　　风险

　　宏观经济严重下行；国企改革低于预期。

　　中华企业：上海国资改革加速公司成长突破

　　研究机构：海通证券日期：2013年12月31日

　　公司是“立足上海”发展的重要本土房企。1954年成立的中华企业品牌项目有中华园系列、春城系列、古北系列等。1993年9月，公司顺利在上交所上市。此后，公司先后完成上房经营集团、古北集团和上房集团购并，同时确立“立足上海、融入长三角，将公司建设成上海房地产行业领先者”的发展目标。目前，公司大股东是控股36.36%的上海地产(集团)。公司以住宅和商业地产的租售业务驱动发展。

　　上海住房需求旺和自贸区建设是公司立足上海根本，未来将向长三角进发。一方面，上海人口持续净流入使得住房需求十分旺盛；另一方面，以自贸区为代表的上海新一轮改革开放将带来新的政策红利。除此之外从发展战略看，公司已经开始主动走出去战略。今年上半年公司上海地区在售项目占比已降至76%。

　　公司基本面向好。今年上半年，公司实现销售回笼资金32亿元，同比增88.4%。今年三季度末，公司预收款40.7亿元，是上年营收的1.13倍。但是，公司与上海乃至全国优秀房企还是有相当差距。这与公司多年来未能解决与集团的同业竞争、以及融资受限有关。 上海国资改革有利公司突破成长瓶颈。十八届三中全会后上海国资改革强力推进，在引资优化治理、激励机制突破、国有资产证券化等方面存在突破预期。 )

　　预期一：大股东旗下资产注入可能：公司大股东上海地产(集团)下辖7家一级开发资质企业，两家区域管理公司和滩涂造地公司。目前，中星集团市场整合预期最高，其多年排名上海房企50强第四位，年销售额40亿元。 )

　　预期二：激励机制加快公司成长：近年来作过股权或期权激励的地产上市公司，数年后的净利润复合增速大多在30%以上。而目前公司的存货周转率只有9.43%。未来存在较大提升空间。 )

　　预期三：土改燃起公司农用地价值提升预期：2012年底，公司取得崇明北八滧(陈家镇) 4655亩农用地权证，启动现代农业产业园区开发。

　　估值与投资建议：公司住宅和商业地产双轮驱动。目前，公司权益项目建面387万平。上海国资改革大背景有望加速公司基本面改善预期。预计公司2013、2014年EPS分别0.40/0.50元，对应RNAV9.93元。12月30日，公司收盘于6.79元，对应PE分别为16.85/13.54倍。研报以RNAV即9.93元为目标价，维持“增持”评级。

　　不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

　　锦江股份：目前估值较低，看好公司多品牌扩张战略

　　研究机构：方正证券日期：2013年12月31日

　　投资要点

　　锦江都城有望超预期增长： 锦江都城品牌酒店未来五年将发展到100家，品牌分为经典系列和商务系列，经典系列主要是具有特色的提升品牌形象的店；商务系列平均房价在300至500元每间的水平，是主要复制的品牌系列。研报预计未来五年酒店业务净利润复合增长率达到21.74%，得益于开店数和Revpar的平稳增长。预计2014年酒店Revpar情况略好于2013年，酒店业务净利润贡献达到3.31亿元，同比增长29.55%，权益EPS贡献达到0.55元。

　　食品餐饮业务或将触底回升： 食品和餐饮业务利润贡献大幅下滑，上半年贡献净利润542万元，同比下滑89.5%，第三季度公司餐饮食品业务下滑趋势收窄。2013年前三季度上海肯德基公司收入18.7亿元，利润亏损2197万元，受到速生鸡事件以及在华东区域爆发禽流感等多重因素影响下，公司受到较大影响。目前负面影响因素正在消去，肯德基也在积极弥补品牌损失，研报看好消费者信心恢复后餐饮业务的反弹。

　　经济型酒店市场仍然具较高成长空间： 2012年中国的经济型酒店98.17万间，同比增长31.4%；相比较城镇人口7.12亿人的规模，每千人拥有量在1.38间左右，明显低于发达国家水平。中国城镇化进程加速推进，有望推升需求量进一步加速增长，市场空间仍然较大。目前锦江股份的经济型酒店客房数仍低于华住和7天，显著低于如家；但是在Revpar方面，锦江整体水平仅次于华住酒店，反映出品牌品质方面公司的投入，公司在直营店和加盟店要求方面均比竞争对手要求严格，在中长期利于公司发展，短期市场占有率弱于竞争对手。

　　上海机场：可攻可守的国企改革受益标的

　　研究机构：申银万国日期：2013年12月26日

　　申银万国认为在国资和国企管理改革的大背景下上海机场整体上市有重新提上日程的可能。自上而下国资委的资产证券化率诉求和国企市场化改革的方向将推动上海市国资委旗下尚未上市资产的加速整合和上市；自下而上上海机场大股东机场集团“通过一个整合平台运营航空相关资产” 的承诺也使得公司整体上市有重新提上日程的可能。

　　目前市场主流观点可能认为虹桥机场的业务量增速不及浦东，且盈利能力要弱于上市公司。研报不否认这个现状存在，但研报认为盈利能力弱、增速低与资产注入、整体上市不增厚业绩并不能直接划等号。研报的逻辑如下：(1)资产注入涉及两个问题：一是注入资产自身盈利能力高低、二是注入资产的评估价格，注入资产是否增厚业绩取决于支付对价。更为重要的是，在盈利能力不强的虹桥机场航空主业资产之外，集团尚有货运站51%的股权，这块资产盈利能力非常高——ROE 高达35%。(2)经验看基础设施运营类企业资产注入增厚业绩10%-15%。研报对比了2 种猜测方案：第一种方案是是虹桥机场资产及货运站资产全部注入上市公司，第二种方案是虹桥二期采用租赁方式其他资产注入。其中第一种方案增厚业绩7.2%，第二种方案增厚业绩11.3%。(3)考虑到上海市国资委国企和国资改革推进带来的新变化，研报认为在解决完大股东整体上市承诺之后，公司管理层积极发挥主观能动性，基于自贸区内浦东机场综合保税区的地理优势开拓发展其他业务也是有可能的。当然这仅是研报基于公司地处自贸区内的一种合理猜测。中长期来看，2015 将开园的迪士尼乐园将成为公司中长期增长的驱动力。

　　上调评级至“买入”。研报预计公司2013 年和2014 年可实现EPS 分别为1.05元和1.23 元，考虑国企改革带来的效率提升研报小幅上调2015 年EPS 至1.40元(原预测为1.34 元)；对应最新股价的PE 为14.4X、12.3X 和10.8X.PE和PB 均处于历史绝对低位，且与海外机场公司估值比较看仍有优势。基于FCFF测算的公司合理价值为19.65 元，较当前股价仍有31%的上升空间。目前股价具备足够高的安全边际，且国资和国企管理改革将催生公司整体上市预期。基于此，研报上调公司评级至“买入”。