房地产：成交量回升 传言引情绪影响大于实质

　　投资要点：

　　本周重点跟踪城市成交环比回升61.1%，同比回升22.3%。分结构看，一线城市整体环比回升129.8%；二线城市环比回升50.5%，；三线城市环比回升47.2%。分区域看，环渤海地区环比回升62.9%；长三角地区回升69.9%；珠三角回升107.8%；中西部地区环比回升34.9%；其他区域环回升65.2%。一手商品房2月日均成交环比下降49.2%。主要还是受春节因素的影响，2月重点城市日均成交套数环比1月回落49.2%。同比回升2.8%。

　　其中一线城市环比降52.3%(同比降14.6%)，二线城市环比降48.6%(同比回升7.3%)，三线城市环比降48%(同比升8.8%)。

　　一手房年初至今累计成交：截止2月21日，2月累计成交面积同比下降17.5%.二手房周成交：本周重点城市二手房成交环比回升9.7%。库存及去化月数：截止2月21日，监测城市可售住宅套数环比下降1.1%，同比回升10.4%。跟踪城市3个月平均去化月数为9.6个月。

　　本周土地市场：2月10日至2月16日，20个主要城市土地市场供应量与成交量均增加。共推出各类土地149宗，较上周增加68宗，推出面积622万平方米，较上周增加276万平方米；共成交各类土地68宗，较上周增加60宗，成交面积296万平方米，较上周增加247万平方米。20个主要城市推出住宅用地36宗，较上周增加22宗，推出面积195万平方米，较上周增加106万平方米；本周成交住宅用地16宗，较上周增加15宗，成交面积126万平方米，较上周增加106万平方米。

　　本周板块走势：本周板块走势：本周行业指数相对沪深300的累计超额收益0.96%。房地产板块区间涨幅-0.27%，居行业涨幅榜第25位。主要利率走势：本周shibor隔夜利率持续创新低，周五收于1.76%，为二月份最低。我们在7月初提出《Shibor动荡时代的交易准则》。要点在于：Shibor高涨区域买入房地产股票，在Shibor回落至底部区域时卖出房地产股票，即可获取不错的相对收益与绝对收益。

　　行业动态：本周末市场传闻银行暂停地产产业链条贷款而引发市场争论。后经多方查实资本市场的确存在过度解读的情况。兴业银行讨论的应该属于夹层融资，或者供应链等上游企业融资战略，而非广义上的开发贷和房贷。由于地产价格的大幅上扬，银行接收的各行各业的抵押物质量都在下降，比如厂房、融资平台的土地、乃至个人客户的信用评级等等。比如，在银行的信用体系中，有个人住房的客户要比无房户信用等级高不少。所以地产泡沫一旦破裂，拖垮银行的往往是这些瘾君子而不是开发商。粗略来看，地产价格下行，对银行形成冲击的先后顺序应当是，银行自身的债券投资、地方融资平台、高校等有地无现金流的类政府用户，其他行业中依靠固定资产玩借旧换新游戏的劣质企业、建筑建材等地产上游、地产商、可选消费行业，最后是个人房贷出现问题。地产泡沫一旦形成，政府就不再拥有一个选项,在维持经济四平八稳的情况下，实现地产泡沫的平稳过渡。这就是为什么，华泰地产小组反复强调，通胀到来、央行进入加息通道前，地产基本面不会出现实质性恶化的风险。