房价下跌唯一元凶曝光 申银万国：地产不会崩盘

　　网易财经3月27日讯 进入2014年后，中国的房地产市场上就充斥着各种言之凿凿，却又观点截然相反的消息。一方面，李嘉诚持续抛售国内地产项目，包括王石、任志强在内的多位地产大佬警示2014年行业风险加大，可能“非常不妙”，另一方面却是不少上市房企上调今年销售目标，部分公司更是出手回购股票以提振投资者信心；一方面，市场上不时传出某某城市房价下跌，某某银行对地产商停贷的利空消息，另一方面却是房地产再融资开闸，某某楼盘销售火爆的利好消息。

　　2014年的地产市场可谓“悲喜交加”，面对种种完全冲突的消息，投资不免会在追涨杀跌中迷失方向。2014年的房地产市场到底会去哪儿？房价究竟会不会出现暴跌？

　　针对这些问题，申银万国近日发表研报称，“房地产资金链无忧，房价未到崩盘时。”

　　谈行业资金断裂风险尚早

　　申银万国在研报中称，2014年房地产市场资金链无忧。其预计2014年整体资金余缺将略差于2013年，与2010年相近，全年行业资金流入10万亿，刚性流出7.6万亿，行业资金余缺2.3万亿，较13年的2.5万亿低6.8%，但仍处于历史较高水平，与09和10年相当，并远高于11及12年1万亿左右的水平。

　　


　　生存和适度发展无忧：1)销售回款比重将下降，对外融资依赖度上升，新增贷款、信托增速下降，14年是债券到期高峰：我们预计13、14年行业销售回款占总体流入的比重将由11、12年的88%下降至86%左右，14年预计新增贷款7880亿、新增信托4850亿，增速均有所下降；14年是债券到期高峰，约439亿元；2)未付土地款不足万亿，刚性支出偿付压力不大：虽然13土地市场火爆，但13年末的未付土地款约0.99万亿，相比于约5.7万亿的工程款，比例并不大。其余各项融资偿还本息约0.92万亿，总体偿付压力可控。

　　


　　中型房企资金余缺状况最好：通过对申万房地产二级行业的142家房地产公司进行分析，我们认为：1)14年上市房企的资金余缺状况将好于13年：全年资金余缺将达到3163亿元，好于2013年的2213亿，其中资金流入18261亿元，刚性流出15098亿元。2)资金余缺由好到坏依次是：中型房企>上市房企总体>大型房企>小型房企：我们定义“再投资比率”来判断行业资金余缺状况，总体来看中型房地产企业资金余缺情况是最好的，其再投资比率最高为26.5%，好于大型企业的19.4%，小型企业的资金余缺状况最差，其再投资比例为15.6%。

　　


　　上市公司主动降杠杆并用低息开发贷替代信托，信托增速远低于行业整体。14年上市房企信托到期620亿，偿付压力不大：通过对142家上市房企全体研究，我们发现：1)信托余额占资金来源比例较小：截止2013年上半年，上市房企信托余额1280亿，占全行业信托余额9395亿元的13.7%；占行业资金来源比仅为6.2%；2)平均利率水平较低：目前上市公司平均信托利率水平约为11.3%，低于行业平均水平12.76%；3)14年偿付压力不大：2014年上市公司共620.2亿元信托到期，占行业3763亿到期规模的16.5%；其中上半年到期326.6亿元，占52.7%，下半年到期293.6亿元，占47.3%。4)上市公司主动降杠杆，并普遍用低息银行资金替代高息信托，13年信托余额增速远低于行业整体：2013年中信托余额仅比2012年末净增66.8亿元，增长5.5%，明显低于行业整体信托28.6%的整体增长。

　　中短期不见资金拐点，开发贷零增长的情况下，销售额分别下降15%、14%和11%以上才遇到14、15和16年资金的拐点：我们预计，在信贷增速为0增长的极端情况下，14-16年要遇到资金余缺的拐点，行业销售额分别要下降15%、14%和11%，这与我们预测的2014年销售额增长17%、15%和10%的预测相差甚远，我们认为中短期发生资金拐点的情况可能性较小。